Rozum říká, že soudní znalec by se měl snažit o co nejnezkreslenější a nejpřesněji formulované posudky, neboť jen tak si udělá jméno a bude žádaný. Chyba lávky! Je tu totiž ještě jeden rozum, který říká, že čím vadnější posudky tím lépe, protože pak bude žádán gaunery a podvodníky, a to je možná ještě větší “rito”.

Tento malý článek je napůl dodatkem k předchozímu. Stačí, že v posudku znalkyně Jitky Kuncové jsem našel 27 chyb.

Neměla by z hodiny na hodinu “letět”?

To by tedy mělo stačit a čtenář se nemusí dál zdržovat.

Jen pro jistotu viz příloha:

JUDr. Barbora Sýkorová Městský soud v Brně Polní 41

Mgr. Pavel Klimeš Městské státní zastupitelství v Brně Polní 41

Vyjádření poškozeného Phdr. Bohumila Slámy ve věci trestního řízení proti

ing. Janu Podroužkovi

č. j. 5T 160/2014

Posudky ing. Jiřího Baroše Na Jiřího Baroše jsme se obrátili proto, že nám byl doporučen jako zkušený a seriózní soudní znalec. První posudek jsme potřebovali pro soukromé účely, pro orientaci, za jakou cenu můžeme naše nemovitosti nabízet. V tomto posudku, zhotoveném dne 14. 2. 2011, byla stanovena na 6 269 267 Kč a obvyklá tržní cena na 7,5 mil. Kč. Druhý posudek, zhotovený dne 16. 4. 2013, sloužil k daňovému přiznání a cena v něm byla stanovena 6 654 500 Kč. Jsou v něm drobné chyby, jako například, že rozestavěný „rekreační domek“ („horní domek“) měl být označen za sklad a vinařskou dílnu, studna nacházející se u domu není vrtaná ale klasická kopaná atd. Pro posouzení ceny našich nemovistosí v době prodeje jsou v něm též zavádějící údaje, zapřičiněné tím, že Jan Podroužek již předtím na „rekreačním domku“ odvedl některé stavební práce. Na posouzení celkové ceny našich nemovitostí to ovšem mohlo mít jen nepatrný vliv, mimo jiné proto, že cena tohoto objektu byla tímto znalcem i po do té doby dokončených pracích stanovena na 240 947 Kč a že posudek na druhé straně vynechal žulovou stěnu, jejíž cena byla přinejmenším srovnatelná a práce provedené Janem Podroužkem ve srovnání s ní v té době téměř zanedbatelné. Nemohu nezopakovat, že druhý posudek byl vyhotoven pro daňové přiznání a lze proto vyloučit, že cena daných nemovitostí by v něm byla nadhodnocená.
(Posudky Jiřího Baroše napadl Jan Podroužek ústním podáním s tím, že v nich je „spousta nepravd“, přičemž vše obrátil naruby: větší počet místností v domě než odpovídá skutečnosti v posudcích uveden nebyl, hodnota bazénu se solárním ohřevem je mnohem větší než jím proklamovaných 30 tis. Kč, terasa před jižním vstupem do domu existuje, byť je malá nebo se jí míní zatravněná plocha nad žulovou zdí, „výminek“ není zborem, neboť mnou přizvaní odborníci zjistili, že stavba je zdravá, bez trhlin či jiných závad, a ani já jsem ho nikdy za zbor neoznačil, ale naopak jsem přikročil k jeho rekonstrukci. Předtím jsem samozřejmě odstranil vše, co mi nepřipadlo dostatečně zachovalé, mimo jiné rámy dveří, shnilé prahy a dřevěnou kůlnu. Stavební inženýr Jan Podroužek během jednání o prodeji tento objekt nejméně dvakrát pečlivě prohlédl a nevyslovil tehdy jedinou výtku.)

Posudek ing. Evy Uhlové Tento posudek si vyžádal Jan Podroužek kvůli hypotéce a cena daných nemovitostí v něm byla odhadnuta na 5,5 mil. Kč. Vzhledem k tomu, že banky za podobných okolností stanovují svou odhadní cenu o 20 až 25 % nižší než obvyklou, je tento posudek v těsné shodě s druhým posudkem Jiřího Baroše, neboť přičte-li se k 5,5 mil. jen 20%, výsledná cena je 6,6 mil Kč.

Posudek ing. Jitky Kuncové Na rozdíl od výše uvedených posudků vykazuje množství chyb, mezer a zkreslení:
1. Dům se nenachází v chatové kolonii, ale v lokalitě chat, celoročně obývaných zahradních domků a dvaceti standardních rodinných domů.
2. Tvrzení znalkyně, že oblast je plná bezdomovců, je holým nesmyslem.
3. Asfaltová komunikace k domu je v zimě na rozdíl od jejího vyjádření udržována.
4. V ústním sdělení znalkyně uvedla, že na Travní ulici neexistuje svážení odpadu, což je další a snadno prokazatelná nepravda. Dochází k němu pravidělně jednou týdně včetně státních svátků a využívá ho i Jan Podroužek.
5. Jako nevýhodu našeho bývalého domu znalkyně též uvedla, ža na Travní ulici nefunguje roznášení pošty. Jak jsem dodatečně zjistil, i to je nepravda.
6. Nejedná je o dům 4+kk ale o 4+1, s prostornou, opticky oddělenou kuchyní, neboť puristický, resp. retrominimalistický styl, v němž byl dům vystavěn, slučování kuchyní s obývacími pokoji považuje za méněcenné. Než Jan Podroužek dům obsadil, se v kuchyni nacházel středně velký stylový jídelní stůl, který pak nechal vynést z domu a ukrást. Nelze přehlédnout, že na jiném místě znalkyně píše o kuchyni a stejně se vyslovil i Jiří Baroš.
7. Filtrace bazénu v době prodeje byla plně funkční a je to prokazatelné, neboť se v něm koupali naši přátelé a známí. Z doby prodeje nemovitostí máme též fotografie dokumentující, že voda v bazénu byla průzračná.
8. Klasická kopaná studna (ne vrtaná, jak ji označila též znalkyně) nemá hloubku 16 ale 20 m. Přibližně v roce 2007 byla vyčištěna a byly zjištěny její vlastnosti. Poskytuje, resp. může poskytovat dostatečné množství nezávadné vody s velmi dobrými chemickými parametry. Je napojena na rozvod vody v domě, stačí opatřit ji čerpadlem. Je
nepochopitelné, že znalkyně její životnost odhadla na 1 rok, čímž se jí podařilo snížit její cenu ze 149 209 na 24 265 Kč.
9. Střešní krytina domu není lepenková, ale z vysoce kvalitních, svařovaných a velmi trvanlivých asfaltových pásů opatřených plastovou folií.
10. Plechové parapety u většiny oken chybějí z estetických důvodů. Hydroizolace šikmých plošek pod nimi byla zajištěna nepropustným nátěrem. Podobně tak tomu bylo v luxusní a památkově chráněné puristické vile v Pisárkách, ve které jsem vyrostl.
11. Pokud koupelna v patře není v současné době vybavena, neodpovídá to stavu v době prodeje, kdy byla kompletně zařízena včetně zrcadla, svítidel a chromovaných doplňků. Chyběla pouze vana, u níž jsme se zpočátku nemohli rozhodnout, zda zvolíme vířivou nebo standardní, a později nám začaly chybět peníze. Využívali jsme pouze sprchový kout v minikoupelně v přízemí.
12. Podlahy v přízemí jsou keramické, podlahy v patře v době prodeje domu nevrzaly a Jan Podroužek na to tehdy ani nepoukazoval.
13. Vlhká je pouze východní část sklepa, která slouží, resp. nám sloužila pro uskladnění ovoce, což bylo pro jeho trvanlivost příznivé. Znalkyní sugestivně přiložená fotografie se týká této části sklepa a v době prodeje domu kresba způsobená vlhkostí na vnější straně stěny ještě neexistovala. Mnohem důležitější ovšem je, že obytná část domu byla suchá a předpokládám, že tomu je tak i nadále.
14. Znalkyní použitá srovnávací metoda nepřinesla a ani nemohla přinést žádoucí výsledek, protože srovnávané nemovitosti nebyly stejné ani podobné a nebyl bezpečně zjištěn jejich skutečný stav. Žádná z těchto nemovitostí se nesestává ze tří objektů a nemá tak bohaté příslušenství jako naše bývalé nemovitosti. Dům v Novém Lískovci na Kluchově ul. je z nich jediný samostatně stojící, dům na Rybnické ul. je řadový a nachází se na frekventované ulici zamořované smogem, domy v Ostopovicích a Modřicích jsou řadové a mnohem vzdálenější od centra města.
15. Naše bývalé nemovitosti se nacházejí v klidové oblasti s čistým vzduchem, jsou umístěny na jižním svahu s nádherným výhledem, na opačné straně je koniklecová rezervace a listnatý a jehličnatý les táhnoucí se k Myslivně a nově zřízené rozhledně, což umožňuje rekreaci procházkami, jízdami na kole atd. Vnitřní i vnější architektonická úroveň domu je, resp. byla s uvedenými srovnávanými domy nesrovnatelná, mimo jiné proto, že většina vnitřních a některé vnější parapety byly opatřeny carrarským travertinem, podobně i obě vnitřní schodiště a hlavní vchod do domu, okna byla zhotovena ze dřeva meranti, v koupelně a minikoupelně byla luxusní retro sanita a mramorové podlahy a v jednom z pokojů byla po celé jeho delší straně vestavěná skříň opatřená cizokrajnou dýhou. Jan Podroužek vzhledem ke svému vkusu tuto skříň zrušil a podobně odstranil z koupelny bidet. Z minikoupelny v přízemí odstranil záchodovou mísu, kterou navíc před našima očima rozbil. Odstranil lesklé (tj. retro) obklady a nahradil je matnými, atd.
16. Není pravda, že dům má zhoršenou dopravní dostupnost, zejména přihlédne-li se k výjimečnosti jeho polohy. Je možno si bez nesnází ověřit, že má blízko k nákupnímu středisku, školce a stanici MHD na konci Libušiny třídy v Kohoutovicích a že k nákupnímu středisku, škole a stanci MHD v Novém Lískovci lze dojít pěšky po Travní ulici, případně si tuto cestu ještě zkrátit jízdou autem.
17. Neexistence plynové přípojky je téměř zanedbatelnou nevýhodou, zvláště u dobře zateplených domů s malou spotřebou energie a ve kterých se topí dřevem. Vaření elektrickými spotřebiči je komfortnější a bezpečnější než plynovými a vytápění našeho domu bylo vyřešeno spřažením krbu (s tepelným výměníkem) a elektrického kotle, přičemž oba tyto zdroje jsou schopny dům samostatně vytopit, jsou napojeny potrubím na radiátory a elektrický ohřev se při zatopení v krbu a dosažení zvolené teploty automaticky vypíná. Naše měsíční celkové náklady na elektřinu (včetně bazénu) činily maximálně 3200 Kč, přičemž příznivé sazby bychom při existenci plynové přípojky nedosáhli. Podle mých informací se v současné době většina nízkoenergetických obytných domů projektuje bez plynové přípojky.
18. Jak jsem již uvedl výše, otázku zdroje vody je možno výhodně řešit napojením na studnu. Úvahy znalkyně o nedostatcích připojení na vodovodní řád, kromě toho že jsou nadnesené, jsou proto bezpředmětné.
19. Při zmínce o vedlejší stavbě („výminku“) znalkyně pominula, že dokončením její rekonstrukce se hodnota této nemovitosti zvýší a bude možno ji využívat jako pracovny, pokojů pro dorůstající děti atd. (Jan Podroužek má velmi vysoké příjmy, neboť pracuje v zahraničí.) Demolice nepřichází v úvahu, i proto, že cena tohoto objektu byla Jiřím Barošem stanovena na 1 008 435 Kč. V přízemí se nachází velký krytý a proti větru chráněný balkon, opět s krásnou vyhlídkou do údolí, o patro výš je balkon s ještě lepší vyhlídkou. I tento objekt je napojen na vodu a elektřinu, vytápění lze řešit krbovými kamny a přímotopy. Jak jsem uvedl v ústní výpovědi, Janu Podroužkovi jsem ho předal ve stadiu (jakoby) hrubé stavby, z poloviny omítnuté a částečně zateplené. Jeho legální existence byla uznána úředním rozhodnutím a jeho plnému využití tedy nic nebrání. Pře o to, zda byl či bude nebo nebude zkolaudován, jsou proto nadbytečné.
20. K zjištění ujíždění podpůrné stěny ze žulových kvádrů je zapotřebí dlouhodobého sledování a měření, tvrzení znalkyně je proto neopodstatněné. Sami jsme za dobu deseti let nic takového nezpozorovali.
21. Pozastavuji se též nad jejím tvrzením, že stavba domu jeví „známky neodborně provedených konstrukcí“. Projektovali ho nadprůměrní architekti a stavba byla dozorována mým bratrancem, stavitelem Jiřím Slámou a mým synem ing. arch. Alexandrem Slámou..
22. Dále se pozastavuji nad tvrzením, že pozemek je příliš velký a svažitý. Byl to právě Jan Podroužek, kdo při jednáních o prodeji požadoval pozemek celý, hlavně proto, že si byl vědom jeho lukrativnosti. Výrazná svažitost začíná až v části pod domem,
v přístupové části nad domem je svah mírný a je proto možné k němu bez problémů dojet autem.
23. V ústním sdělení znalkyně lukrativnost pozemku popírala, s tím, že územní plán pro Nový Lískovec byl zamítnut, přičemž správná formulace měla být, že plán byl odložen en bloc pro město Brno, a to kvůli jiným jiným městským částem než Nový Lískovec. Jan Podroužek jako mladý člověk se jistě dříve nebo později dočká mnohonásobného zvýšení jeho ceny, neboť se tam plánuje výstavba vilové čtvrti a bude zasahovat do jeho pozemku, což se znalkyně pokusila popřít.
24. Znalkyně se také přiklonila k názoru, že „horní domek“ by měl být dodatečně zkolaudován, neboť není zásadním problémem, že jeho půdorys je o 30 cm větší než je povoleno a že je v něm „sociální zařízení“. Nemohla při tom nevidět, že domek je vybaven kuchyňským koutem a minikoupelnou a celkově je zařízen k celoročnímu obývání. Zejména nemohla přehlédnout, že na čelní straně výškou přesahuje povolených 5 m nejméně o 1 m. Když jsem s Janem Podroužkem ještě přátelsky vycházel, před tímto zvýšením (které v mém úřadu předloženém projektu nebylo) jsem ho varoval, ale neposlechl mne.
25. Znalkyně v ústním podání uvedla, že jsme tento objekt Janu Podroužkovi předali ve stadiu dokončené základní betonové desky a betonové žumpy, přičemž (a je to opět doložitelné) ve skutečnosti jsme mu tento objekt předali ve stadiu dokončeného zděného přízemí a kromě žumpy byla hotová i přibližně stejně velká betonová jímka na dešťovou vodu.
26. Fotografie našich bývalých nemovitostí, které znalkyně přiložila, naprosto neodpovídají stavu, v jakém jsme je Janu Podroužkovi předávali a jak to dokládají naše tehdejší fotografie uložené ve spisu. Dům se jakoby se změnil k nepoznání, vytratil se jeho genius loci, je tam nepořádek, v kuchyni byla odstraněna vestavěná skříň zakrývající elektrický kotel a boiler, na „výminku“ jsou naaranžovány cihly atd. Záběry a jejich výběr jsou až křiklavě účelové.
27. Ze všeho nejvíc se ovšem pozastavuji nad oceněním našich bývalých nemovitostí na 5 213 990 Kč a hlavně nad tím, že „znalkyně“ si i při problematickém ext post posuzování dovolila jít hluboko pod odhad Jiřího Baroše a dokonce i pod bankovní odhad provedený Evou Uhlovou.
Uvedené nedostatky dokumentují, že posudek Jitky Kuncové vykazuje známky neprofesionality a silné tendenčnosti a že je proto pro objektivní posouzení skutečné obvyklé ceny našich tehdejších nemovitostí bezcenný.

V Brně dne 17. 9. 2016
Bohumil Sláma