Konečně i u nás dochází k tomu, že určitá politická strana – a já věřím, že návrh soc. dem. získá podporu celé koalice – přichází s návrhem, jak zajistit masivní výstavbu komunálních nájemních bytů.

Zatím je v současnosti stavěno několik set komunálních bytů ročně, podle těžkopádných pravidel, které určilo ministerstvo pro místní rozvoj. Sociální demokraté nyní zpracovali návrh zákona s využitím zkušeností v oblasti bytové politiky ze zemí s vyspělým sociálně tržním hospodářstvím. Jmenovitě se jedná  především o britské a rakouské zkušenosti. Pokud komunální bytová výstavba podle podobných principů, které vtělili do svého návrhu zákona sociální demokraté, funguje tam, proč by nemohla fungovat také u nás.
Každá společnost, tedy i ta česká, je  rozdělena na příjmové skupiny a vrstvy, které mají velmi rozdílné investiční možnosti, pokud jde o pořízení svého bydlení. Ta nejbohatší skupina se postará o své bydlení sama, bez podpory státu. Významná část středních vrstev bude mít vždy zájem bydlet ve vlastním a využijí tedy hypotéční financování a možnosti daňových odpočtů úroků z úvěrů ze svého daňového základu. Anebo využijí i jiné podpory ze strany státu (stavební spoření a stavební úvěry). Pak je zde početná část střední třídy, miliony lidí, kteří jsou více nebo méně nuceni bydlet v nájemních bytech.

Jde o to:

1)   aby tato možnost vůbec byla (je zatím velmi omezená, protože výstavba komunálních bytů s podporou státu je mizivá a velká část bytů ve vlastnictví obcí byla v průběhu posledních 30 let rozprodána nájemníkům),
2)   aby nájmy byly pro nájemníky co nejpřijatelnější.

V současné době developeři vesele staví byty pro vlastnické bydlení a jsou velice spokojeni se stávajícím stavem. Protože chybí masivní výstavba segmentu nájemních bytů s rozumnými nájmy, vlastně se ještě prohlubuje na trhu s byty nedostatek bytů, který jsou schopni uspokojit jen developeři. Pokud dnes developeři říkají, že se sbližují nákladové a prodejní ceny bytů, které staví, nemluví pravdu. Nákladové ceny bytů se pohybují od 20 do 45 tisíc Kč za m2. A prodejní ceny se pohybují od 55 do 100 tisíc za m2 a více. Developeři mají často 100% nebo i vyšší zisk z bytové výstavby. Nyní, poté,  co si uvědomili, že zde může vzniknout nový masivní segment trhu s byty, jsou jako podebraní. Prý je to netržní, prý by to omezilo svobodu podnikání developerů, prý by se stavělo ještě méně bytů atd..  Nechápu, proč by se mělo stavět bytů méně, protože segment výstavby vlastnických bytů by přece pokračoval  bez omezení. Jen by možná museli developeři korigovat své prodejní ceny směrem dolu.

Do debaty se zapojují i tzv. „nezávislí“ analytici, jako je např. Lukáš Kovanda. Tento Brouk Pytlík české ekonomické beletrie blouzní o tom, že by návrh soc. dem. prý omezil svobodu podnikání developerů.

 On by jí ale neomezil, pane Kovando. Jen by velcí developeři, kteří vlastně postupně vytvořili oligopol na výstavbu bytových domů v celé zemi  pro soukromé bydlení, třeba museli mírně přehodnotit své ceny. Takový je kapitalismus a jeho základní zákon, kterým je zákon hodnoty. V tuto chvíli je nabídka na trhu bytů nízká a jednostranná a proto developeři mohou vytahovat prodejní ceny vysoko nad ceny nákladové.

Kovanda fantazíruje, že by to prý posílilo korupční potenciál, pokud by byty rozdělovaly obce. Ale byty už dnes obce, byť v řádech set postavených bytů ročně, rozdělují a nevšiml jsem si, že by s tím byl nějaký velký problém. A problém s korupcí není s rozdělováním komunálních bytů ani v Británii a v Rakousku. Úplně komicky vyznívá Kovandův blábol, že "zastupitelstva získají bezpracně majetek, s nímž budou nakládat netržně". Nevím, proč by to měl být velký problém. Město Vídeň, nejlepší město pro život na světě, má cca 220 tisíc nájemních bytů, ke kterým se chová v zásadě netržně. A spokojeným nájemníkům, Vídeňákům to vůbec nevadí. Developeři blouzní o tom, že prý ceny bytů ještě vzrostou. To je úplný nesmysl. Obce vloží do projektu výstavby komunálního domu svůj pozemek zdarma, a to sníží cenu bytové výstavby. A to velmi výrazně. Pak jde o to, aby při výstavbě byly využity typizované domy, které se už dnes staví podle projektů za velmi rozumné ceny.

 A neziskové společnosti, které se ujmou výstavby nájemních bytů, si ponechají veškerý zisk ve prospěch nájemníků a splátkovosti úvěrů,  které si na výstavbu bytového domu půjčí. Tento systém, se kterým nyní přicházejí sociální demokraté, nemusí stát republiku, její  státní rozpočet, ani korunu. Neziskové společnosti si mohou půjčovat od bank dlouhodobé úvěry, např. na 20 let, jejichž anuita bude splácena z přijatého nájemného. A český stát tedy bankám, které vůbec nepřijdou zkrátka (budou poskytovat neziskovým společnostem dlouhodobé úvěry), může poskytovat záruky na výstavbu bytových domů s komunálními byty.  Nájemné u domů, které budou postaveny za nějakých cca 30 – 35 tisíc Kč za m2 a tedy bez marže developera, bude vycházet velmi rozumně. Samozřejmě, že developeři do budoucna přijdou o část byznysu, který by mohl být, pokud by začali, po vyčerpání poptávky po vlastnickém bydlení, stavět nájemní byty. Protože by je stavěli draho, s developerskou marží za svých obvyklých vysokých prodejních cen, které jsem výše uvedl,  by je pak prodávali obcím. Nájemné by bylo nejspíš dvoj-  až trojnásobné oproti nájemnému z projektu neziskového bydlení, se kterým přicházejí sociální demokraté.

Jen tak dál, těším se na další legislativní nápady z dílny ČSSD. Např.  na důsledné řešení problematiky Airbnb, které váže v zemi (hlavně v Praze) zhruba 30 tisíc bytů. 
Je jen škoda, že s  návrhem na financování výstavby komunálního bydlení nepřišel už Sobotka a Marxová-Tominová před čtyřmi lety.
 

Jiří Paroubek