Po mnoha letech, kdy sazby hypoték pouze klesaly, si málokdo vzpomene, že sazby kolem 4 % jsou normální. Dokonce ani sazby kolem 6 % nemusí být úplné sci-fi. Bohužel je to tak a „dobře již bylo“. Připravme se na relativně svižný růst sazeb již počátkem příštího roku. Co mne k této domněnce vede? Výnosy dluhopisů.

Představte si banku plnou peněz, které si u ní uložili firmy či běžní klienti. I když vkladatelům v současnosti neplatí žádné úroky, tak chce stejně vydělat na půjčování těchto peněz co nejvyšší úroky. Proto poskytuje úvěry a hlavně ty hypotéční, které nyní bance vydělávají cca 2% úroky.

Výnosy bank: hypotéky za 2 % nebo úvěry státu za -0,25 %

Banka si může (místo poskytnutí hypotéky) také koupit státní dluhopisy, které jsou mnohem likvidnější, není s nimi spojený drahý administrativní aparát při schvalování a lze jich sehnat jedním vrzem třeba za 500 miliónů korun, což by bylo podobné jako uzavření 100 hypoték. Bohužel, úrok je mnohem nižší.

Ještě na začátku roku stát platil výnos za 5letý dluhopis kolem -0,25 %! Ano, banka při investici do českého státního dluhopisu musela naopak státu platit (ne dostávat) čtvrt procenta ročně. Proto bylo poskytování hypoték pro banku lepší. Výnos o 2,25 % nad státní dluhopis, navíc při inflaci kolem 0 % byla pro banku geniální investice.

Výnosy letí nahoru …

Bohužel, záporné výnosy byly dalším negativním efektem nesmyslných intervencí. Reálným klientům však tento krok pomohl dosáhnout na ultra-levné hypotéky a povzbudit (místo inflace) ceny nemovitostí. Je ironií, jak se nyní centrální banka snaží zbrzdit poskytování hypoték či prudký růst cen nemovitostí, jejichž je jedním z hlavních viníků.

Ale zpět k sazbám hypoték. Konec intervencí, posílení koruny, inflace skoro 3 % a postupné zvedání sazeb uvolnily bankám a investorům ruce. Kupovat předražené dluhopisy se záporným výnosem nemá již cenu a státní dluhopisy najednou nikdo nechce. Stát musí tedy nyní nabídnout větší výnos, aby dluh prodal.

Jen během září a října vzrostl výnos 5letého státního dluhopisu z 0,0 % na 0,8 %. Co si pak banky řeknou: chci půjčit hypotéky za 2,0% nebo rovnou koupit státní dluhopis za 0,8 % a přitom nemít starosti s doporučeními ČNB, s likviditou, s oceňováním a dalšími náklady? Lepší investicí je najednou státní dluhopis.

… a hypotéční sazby budou následovat

Na grafu je vidět průměrná sazba hypotéky versus výnos 5letého státního dluhopisu. Pro zajímavost je zde i oficiální sazba ČNB, která na sazby hypoték nemá v posledních letech takřka žádný vliv.



Co každého trkne do oka je prudký nárůst výnosů dluhopisů, který začal v září. Bohužel je to pouze začátek období, kdy se finanční trhy začínají vyrovnávat s nekonsistentní politikou centrální banky. Prudký růst výnosů dluhopisů bude pokračovat a velice rychle zaškrtí najednou nevýnosné hypotéky. Aby sazby hypoték byly stále v pro banky ziskovém pásmu tj. 2,2 % nad státním dluhopisem, musely by již nyní být úroky přes 3 %.

Dobře bylo, úroky porostou

Když k tomu přidáme zpřísňování podmínek pro poskytování hypoték (LTV, DTI, DSTI) a extrémně předražené projekty ve velkých městech máme před sebou ukončení hypotéční bonanzy. Bankám do konce roku ještě doběhnou předvánoční kampaně, ale od nového roku očekávejme prudké zdražení hypotéčních úvěrů tj. úroky půjdou prudce nahoru. Jak je spočítáno výše, úrok 3 % u hypoték bude nové minimum.

......

Ergo, dlužníci, kterým se blíží refixace (nebo ji mají do jednoho roku), by si měly rychle zamluvit aktuální sazby a to na co nejdelší dobu (optimálně aspoň pět let).