Judikát, kterého si nikdo nevšiml

11. 07. 2012 | 11:08
Přečteno 8380 krát
A přitom může zneplatnit hromady kupních smluv.

Určili jste cenu při koupi či prodeji znaleckým posudkem? Abyste se pojistili proti napadení takové operace třeba ze strany finančního úřadu či někoho jiného? Udělali jste dobře. Ovšem jen tehdy, pokud onen posudek vznikl dřív, než jste uzavřeli kupní smlouvu. Připadá vám to logické? Možná se budete divit, ale především obchodní společnosti volí postup, při němž se cena určí dodatečně.

V březnu letošního roku vydal Nejvyšší soud ČR rozhodnutí, kterému se ani zlomkem nedostalo takové popularity, jako řadě jiných verdiktů. A přitom je svým obsahem mimořádně důležitý.

O co jde? O způsob určení kupní ceny ve smlouvě a jeho dopad na to, zda je platná či nikoli. Případ, o němž Nejvyšší soud rozhodoval, byl sám o sobě více než podivný. Účastníci sporu mezi sebou uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Kupující se na jejím základě zavázala zaplatit za nemovitosti cenu určenou součtem fixní částky a neurčitého počtu splátek záloh. Velice vágní ustanovení, jak se k množství těchto splátek dopracovat, bylo vskutku originální – kupující je měla platit od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí až do dne, kdy prodávající splatí hypoteční úvěr.

Nejvyšší soud zcela logicky dospěl k závěru, že takto určená výše kupní ceny je neurčitá, neboť při uzavírání smlouvy kupující nevěděla, kolik činí onen hypoteční úvěr ani kdy bude splacen (a tudíž nebylo zřejmé, kolik bude kupní cena ve finále činit). Smlouvu z tohoto důvodu označil za absolutně neplatnou.
Až po toto místo jde jen o příběh podivné smlouvy, kde by nejspíš všechny především zajímalo, proč někdo na něco takového vůbec přistoupil. Jenže Nejvyšší soud v rozsudku poukázal na svoje rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 1625/2002. V něm se rovněž jednalo o výši kupní ceny, v tomto případě stanovené znaleckým posudkem. Vyložil, že zákonnému požadavku na nezpochybnitelné určení kupní ceny by vyhovoval odkaz na konkrétní, již existující posudek. Avšak pokud by určení kupní ceny ve smlouvě bylo odkázáno na znalecký posudek, který bude teprve v budoucnosti vypracován, nemohlo by jít o určitý a tedy platný právní úkon. Protože účastníkům smlouvy by v době jejího uzavření nebylo známo, jaká je konečná cena prodávané věci.

Soud tak vytáhl opět na světlo něco, co již možná zapadlo v čase, s čím nikdo léta nepracoval a co je mimořádně důležité. Právě určování ceny na základě budoucího znaleckého posudku totiž není v praxi ničím neobvyklým. Například u transakcí, jako je prodej části podniku, je takový mechanismus zcela běžný. Obě strany se dohodnou na přibližné ceně, uzavřou dohodu a teprve poté se kupující dostane k řadě podrobných údajů. Na konci přijde znalecký posudek, který finální cenu upraví.

Lépe řečeno, zejména u transakcí jako je prodej podílu ve společnosti nebo prodej podniku je obvyklým mechanismem dohoda o ceně, která však bude ještě měněna.

Pokud by takovýto postup neměl být v souladu s výše uvedeným názorem Nejvyššího soudu, mělo by to nedozírné důsledky. Řada již uskutečněných transakcí by totiž byla absolutně neplatná. Nejen, že strany smluv by se musely s tímto stavem nějak vypořádat. Mohlo by být rozporováno i vlastnické právo případných dalších nabyvatelů. Kvůli neplatnosti smlouvy by by se prodávající nikdy nestal majitelem předmětné věci a neměl tudíž ani právo ji prodat.

A tak nezbývá než doufat, že pokud se někdo rozhodne tohoto výkladu využít a věc se postupně dostane až před Nejvyšší soud, vezmou soudci v potaz i důsledky, které by jejich rozhodnutí mohlo v praxi vyvolat. Jinak…. Raději ani nemyslet.

Komentáře

Aktuálně.cz má zájem poskytovat prostor jen pro korektní a slušně vedenou debatu. Tím, že zde publikujete svůj příspěvek, se zároveň zavazujete dodržovat Kodex diskutujících. Pokud Váš text obsahuje hrubé urážky, vulgarismy, spamy, hanlivá komolení jmen, vzbuzuje podezření z porušení zákona, je celý napsán velkými písmeny či jinak odporuje zdejším pravidlům, vystavujete se riziku, že jej editor smaže.
Přejeme Vám zajímavou a inspirativní výměnu názorů.
Libor Stejskal, editor blogů (blogy@aktualne.cz)

Analytik napsal(a):

Právo je velice dobrodružný obor plný překvapení.
O to více, když část právníků vystudovala v rekordních termínech kdesi na plzeňsku.
11. 07. 2012 | 11:21

Bazzy napsal(a):

Pane jo, ...
ten judikát se týká nemovitosti, směřuje do kupní smlouvy podle občanského zákoníku, která má jen dvě podstatné náležitosti: určení kupní ceny a určení předmětu prodeje. Když nevíte co a za kolik, smlouva uzavřena prostě není a nemůžete se dohodnout, že jako je.

Podnik nebo jeho část se prodává smlouvou o prodeji podniku v režimu obchodního zákoníku, podobně obchodní podíl.

Podrobnosti se mi nechtějí hledat, raději si dám taky jednu plzeň.
11. 07. 2012 | 11:34

český maloměšťák napsal(a):

Nad judikáty vydávané v zemi jako je Kradistán Paranoidní je postavena Listina.
Ta praví, že každý má právo bránit svůj majetek.
Nejlepší je v tomto případě devítka...a vystřelit dvakrát /pro jistotu/. Pár exemplárních případů a příkladů - a ti soudci už ten "judikát" změní, nebojte se.
11. 07. 2012 | 11:54

hans napsal(a):

No zpětné vyčíslení ceny za nemovitost mi přijde buď jako kulišárna na finančák, který bude chtít daň z převodu nemovitosti nebo pastička na kupující, která nebude mít zdání o konečné ceně. Taky to může být nějaká obezlička k manipulaci s jinými daněmi,když půjde např o zmiňovaný obchodní podíl. Buď jak buď, kupní cena je obligatorní součást kupní smlouvy,mám tedy za to, že chybí-li, je smlouva absolutně neplatná a jiné rádoby extensivní výklady jsou nepřípustné.Je s podivem,že taková věc skončila u Nejvyššího soudu a musela vytvořit precedens...
11. 07. 2012 | 12:45

Klaban napsal(a):

Evropa asi fakt zahyne na přebyrokratizování a přejurisdikcování.
Ještě můj dědeček koupil krávu nebo i dům tak, že si prohlédl, plácli si, šli zapít a hotovo, nikdo si nedovolil zpochybnit to že obchodují svéprávné bytosti které si něco koupily a je to jejich problém zda koupili nebo prodali dobře.
Mezitím se nám přemnožili právníci, i plzeňsklou cestou, a tak dnes na koupi každé blbosti musíte mít smlouvu prověřenou několika právníky, nastudovat všeobecné obchodní podmínky kde s vámi stejně někdo vyjebká. A máme zákony že si na akci hlupák koupí hrnce, a doma zjistí že je opravdu hlupák protože už má doma haldy hrnců které ho přežijí o 100 let, tak to chce vrátit, a zase se uživí haldy právníků, a dokonce dosáhne toho že ta smlouva je neplatná. Divný svět. Asi se předpokládá, že národ je složen z nesvéprávných........
11. 07. 2012 | 12:56

VFISCHER napsal(a):

TOMU SE ŘÍKÁ HEZKY ČESKY ŠÍBROVÁNÍ ! ! !

Od pradávného dávna se v lidské společnosti projevuje vítězivší sviňáckost, vypočítavost a chamtivost ! ! ! Již přes dvacet let vlády zdejších loupeživých smeček všežravců to vidíme a slyšíme, všude kolem v mediálně hyenistickém cirkusu, na vlastní uši a oči, jen někdy nejsme vůbec schopni tomu uvěřit ! ! !

Ohýbání zákonů a vyhledávání způsobů, jak obrat a podvést více důvěřivého, méně obratného a v zatáčkách práva méně informovaného parťáka, člověka, občana, obchodníka atd. atd. tomu se říká „podnikatelská zdatnost“ a úspěšnost ! !

A také platí, že čím víc a složitějších zákonů, vyhlášek, novelizací a jiných pseudoprávních výmyslů a administrativních kliček a klik, tím víc kvetou loupeživé manévry vyvolených !! Prostý lid to nazývá hezkým českým výrazem šíbrování a ví moc dobře, odkud vybraní šíbři vzali na své zlaté zámky hlídané cvičenými gorilami !

Nicméně - antidatovat ve spolupráci s příslušnými odborníky s příslušnými pákami znalecké posudky je pro mnohé ze zdejších šíbrů dětská rýma ! ! ! !
11. 07. 2012 | 13:26

Sandler napsal(a):

Stát má hlídat některá strategické věci - energii, základní potraviny, pitnou vodu, má zabezpečit možnost sociálního bydlení, obranu státu a bezpečnost na ulicích. Všechno ostatní je na vůli obyvatel, kupují sio věci které jsou zbytné až zbytečné. Tamm je cena na vzájemné dohodě, nikomu třetímu do toho nic není. Kromě skrytých vad a jasných podvodů kde prodávající deklaroval něco co není pravda.
Souhlas s klabanem. Máme přemnožené právníky a vychováváme si nesvéprávné hlupáky - nevím proč. Prodávající řekne jakoukoliv cenu, kupující buď chce nebo nechce. Tečka
Samozřejmě něco jiného je korupce u státních zakázek, viz Parkanová
11. 07. 2012 | 13:27

Maximus napsal(a):

Tak mám více než jistotu, že kdyby se naši tvůrci zákonů zejména v dolní povalečské žvanírně a seznamce vždy když dělají nějaký důležitý zákon, se porozhlédli v krajinách kde je kapitalismus o nějaký ten rok déle a hlavně tam kde se tolik nekrade, tak by nemuseli vymýšlet zase nějaký český paskvil, co si hraje na právní předpis, ale realita života se kterou se má potkávat, je prostě úplně někde jinde!
11. 07. 2012 | 14:12

Gerd napsal(a):

Kupní smlouva má mít 3 náležitosti - smluvní strany, předmět smlouvy a cenu nebo způsob jejího určení. Pokud se smluvní strany domluvily, že budou respektovat znalecký posudek vypracovaný po podpisu smlouvy, nejedná se o neurčitý úkon. Takže ke zpochybnění platnosti smluv dojde jen v mizivé části případů, navíc by k takovému názoru musela dospět jedna smluvní strana a platnost smlouvy napadnout u soudu.
české právo je hodně podobné rakouskému, v 90. letech by stačilo je jen přeložit. I když dnes budeme reformovat paskvil (český právní řád), vznikne z toho stejně zase jen paskvil.
11. 07. 2012 | 14:48

Jemnický napsal(a):

český maloměšťák

Jste jsi jist, že ta vámi zakoupená devítka je vůbec vaše, včetně nábojů? Kupní smlouva může být neplatná, potom ovšem bráníte svůj majetek zbraní, která vám nepatří a to je úplně jiný trestní sazebník. Bráníte vůbec svůj majetek, jste si jist, že je opravdu, ale opravdu váš? Nebyla vaše nepřiměřená obrana doměle vašeho majetku jen loupežným útokem na skutečného majitele.
Pozor, měšťane, pozor na právní stát.
Nejlépe roztříštit lebku právníkovu ledovým kvádrem a nechat ho roztát. Bez otisků a beze stop.
11. 07. 2012 | 15:55

český maloměšťák napsal(a):

Jemnický
Nejlepší je se na všecko vysrat a odejít do lesa. Nebo do hospody.
11. 07. 2012 | 16:23

Ládik!!! napsal(a):

ČM -
nejlepší je odejít do lesa a udělat to tam. Ale to už je odklon od tématu blogu.
11. 07. 2012 | 17:42

Gerd napsal(a):

Jemnický,
právník roztaje jedině nad výší svého palmáre, jinak je studený jako ... právník.
11. 07. 2012 | 22:56

Jemnický napsal(a):

Gerd

Roztát má ten led, právník by měl zůstat tuhej.
11. 07. 2012 | 23:38

modrý edvard napsal(a):

Laicky mi připadá, že když se obě strany dohodly, smlouva je platná. /jak to píše gerd/
Mám analogický dotaz: Půjčím panu X. cosi /rádlo, bidlo, bagr nebo cvičeného hrocha/. Dohodneme se, že mi to vrátí, až to už nebude potřebovat. Nevíme, kdy to bude, smlouva je tedy neurčitá a neplatná. Je to tak?
13. 07. 2012 | 15:51

Přidat komentář

Tento článek byl uzavřen. Už není možné k němu přidávat komentáře ani hlasovat

Blogeři abecedně

A Almer Tomáš · Atapana Mnislav Zelený B Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoš Ivan · Bartošová Ela · Bečková Kateřina · Bělobrádek Pavel · Benda Jan · Beránek Jan · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Bobek Miroslav · Boudal Jiří · Brenna Yngvar · Bureš Radim C Cerman Ivo Č Černoušek Štěpán · Černý Jan · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Dienstbier Jiří · Dolejš Jiří · Drobek Aleš · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořáková Vladimíra F Fábri Aurel · Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Farský Jan · Fendrych Martin · Feri Dominik · Fiala Petr · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Glanc Tomáš · Groman Martin H Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Hilšer Marek · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holomek Karel · Honzák Radkin · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrbková Lenka · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubinger Václav · Hudeček Tomáš · Hülle Tomáš · Hvížďala Karel CH Chlupáček Ondřej · Chromý Heřman · Chýla Jiří J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jarolímek Martin · Jašurek Miroslav · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kania Ondřej · Karfík Filip · Kislingerová Eva · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Vít · Klimeš David · Kohoutová Růžena · Kolínská Petra · Kopecký Pavel · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Králíková Eva · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroppová Alexandra · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Líbal Vladimír · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Marvanová Hana · Mašát Martin · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minařík Petr · Müller Zdeněk · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Navrátil Marek · Němec Václav · Niedermayer Luděk · Novotný Martin O Očko Petr · Oláh Michal · Ondráčková Radka · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Paroubková Petra · Passerin Johana · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Pelda Zdeněk · Penc Stanislav · Petrák Milán · Pikora Vladimír · Pilip Ivan · Pixová Michaela · Pohled zblízka · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš · Přibyl Stanislav R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rath David · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Richterová Olga · Ripka Štěpán · Robejšek Petr · Rychlík Jan Ř Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schwarzenberg Karel · Skořepa Michal · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slimáková Margit · Sobotka Daniel · Sokačová Linda · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Syrovátka Jonáš Š Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Škop Michal · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šoltés Michal · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěch Milan · Štern Ivan · Štern Jan · Štrobl Daniel T Telička Pavel · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Turek Jan · Tvrdoň Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Veselý Martin · Vhrsti · Vích Tomáš · Vileta Petr · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojta Vít · Vojtěch Adam · Výborný Marek W Wagenknecht Lukáš · Wichterle Kamil · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zahumenská Vendula · Zahumenský David · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zlatuška Jiří · Znoj Milan Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy