Změny v bytovém právu?
Nemyslím, že je mnoho věcí, na kterých by se všichni zákonodárci shodli, ale o jedné to vím určitě: je to vědomí, že se zajištěním dostupného bydlení pro obyčejné lidi je to špatné a že problém se spíše zhoršuje než radikálně a efektivně řeší. Přesto i změny právních poměrů by mohly situaci pomoci, nebo naopak situaci ještě zhoršit.
Některé změny v bytovém právu jsou akutní.
Nemyslím, že je mnoho věcí, na kterých by se všichni zákonodárci shodli, ale o jedné to vím určitě: je to vědomí, že se zajištěním dostupného bydlení pro obyčejné lidi je to špatné a že problém se spíše zhoršuje než radikálně a efektivně řeší. Přesto i změny právních poměrů by mohly situaci pomoci, nebo naopak situaci ještě zhoršit.
V poslední době se v ministerstvech spravedlnosti, místního rozvoje a práce a sociálních věcí zvažují některé změny právních předpisů bytového práva, především občanského zákoníku, ale i zákona o obchodních korporacích v té části, která se týkají bytových družstev. Jde především o právní úpravu tzv. smluvní pokuty, tedy finančního postihu za některá porušení nájemní smlouvy. Dosavadní občanský zákoník v ustanovení § 2239 takovou smluvní pokutu vylučuje a činí ujednání o ní neplatným, i kdyby bylo v nájemní smlouvě uvedeno. Zdá se však, že některá pochybení nájemce, ale i družstevníka by bylo možné takto sankcionovat a nebylo by třeba hned dávat výpověď nájmu nebo rušit členství v bytovém družstvu. Problém je zde ovšem s vymahatelností. I dnes je obtížné u řady lidí jakékoliv pokuty vymoci a rozšiřování jejich počtu by nebylo účelné…
Dalším zvažovaným problémem je pro některé stále ustanovení § 2274 obč. zákoníku, které umožňují, aby nájemce, pokud v bytě sám bydlí, dal jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Zdálo by se, že pokud nájemce se chová řádně a plní všechny své povinnosti neměl by pronajímatel mluvit do toho, s kým chce nájemce byt sdílet. Tato samozřejmá svobodná vůle nájemce, v Evropě zcela samozřejmá, stále u nás někomu vadí. Navrhuje se, aby předchozí souhlas pronajímatele byl vždy nezbytný, ale mohl by takový souhlas pronajímatel odmítnout „ jen ze závažných důvodů“. Takové „gumové“ ustanovení by ale jen zatížilo soudy a ničemu dobrému by nenapomohlo.
Názor, že i dnes je možné v nájemní smlouvě souhlas pronajímatele s podnájmem zakotvit třeba v nájemní smlouvě, je třeba odmítnout (přesto, že některá soudní rozhodnutí, např. rozsudek NS ČR ve věci 26.Cdo5114/2007 z 9. 5. 2018 naznačují něco jiného) s ohledem na ustanovení § 2235 odst. 1 podle kterého se nepřihlíží k žádným ujednáním, která omezují práva nájemce, která mu zákon dává.
Otázkou stále zůstává možnost efektivního vyklizení bytu nájemce, který hrubě porušuje své povinnosti a poškozuje nejen pronajímatele, ale i ostatní nájemce. Problémem totiž je na straně jedné délka soudního rozhodování a tedy zdánlivá „zbytečnost“ soudního přezkumu tam, kde věci jsou zcela zřejmé, ale na straně druhé ochrana nájemce jako slabší strany práva proti nepravdivým tvrzením o jeho chování nebo dluzích. Zcela bez řešení zůstávají problémy s institutem „trvalého pobytu“, o kterém všichni vědí, že s pobytem již nemá nic společného (na úřadě se „pobývat“ nedá), ale nezbytnou a přitom právům občana neodporující evidenci obyvatel stále bez úspěchu hledáme.
Stále není zcela vyřešena otázka, zda nájem družstevního bytu podléhá kogentním ustanovením občanského zákoníku – tedy takovým, od kterých se účastníci ani smluvně nemohou odchýlit ( např. zákaz podnájmu), nebo zda jde o zvláštní formu bydlení, kde nájemce jako člen družstva sám rozhoduje o právech a povinnostech bydlících. U malých družstev jistě, ale u obřích velkodružstev bych si tím nebyl tak zcela jist. Bydlení je přece jenom příliš významné právo, než aby o všech jeho aspektech rozhodovali hlasováním sousedé.
Co si však bezpochyby vyžaduje aktuálně zákonnou úpravu je možnost členů bytových družstev, ale zejména členů společenství vlastníků bytů ovlivnit. kdo se v domě stane novým družstevníkem nebo vlastníkem bytu (např. formou předkupního práva družstva nebo společenství), neboť chování některých nezodpovědných a nedosažitelných vlastníků bytů (byt dají do nájmu dalším osobám a o nic se pak již nestarají) vede mnohá společenství do neřešitelných problémů. Zcela nefunkční ustanovení § 1184 obč. zák. upravující podmínky za kterých je možný prodej bytové jednotky toho vlastníka, který hrubě porušuje, nebo dokonce znemožňuje práva ostatních vlastníků bytů v domě, je třeba téměř bezodkladně změnit tak, aby práva řádných občanů byla, zákonem ochráněna a ne jen planě deklarována.
Právo 5.2
Některé změny v bytovém právu jsou akutní.
Nemyslím, že je mnoho věcí, na kterých by se všichni zákonodárci shodli, ale o jedné to vím určitě: je to vědomí, že se zajištěním dostupného bydlení pro obyčejné lidi je to špatné a že problém se spíše zhoršuje než radikálně a efektivně řeší. Přesto i změny právních poměrů by mohly situaci pomoci, nebo naopak situaci ještě zhoršit.
V poslední době se v ministerstvech spravedlnosti, místního rozvoje a práce a sociálních věcí zvažují některé změny právních předpisů bytového práva, především občanského zákoníku, ale i zákona o obchodních korporacích v té části, která se týkají bytových družstev. Jde především o právní úpravu tzv. smluvní pokuty, tedy finančního postihu za některá porušení nájemní smlouvy. Dosavadní občanský zákoník v ustanovení § 2239 takovou smluvní pokutu vylučuje a činí ujednání o ní neplatným, i kdyby bylo v nájemní smlouvě uvedeno. Zdá se však, že některá pochybení nájemce, ale i družstevníka by bylo možné takto sankcionovat a nebylo by třeba hned dávat výpověď nájmu nebo rušit členství v bytovém družstvu. Problém je zde ovšem s vymahatelností. I dnes je obtížné u řady lidí jakékoliv pokuty vymoci a rozšiřování jejich počtu by nebylo účelné…
Dalším zvažovaným problémem je pro některé stále ustanovení § 2274 obč. zákoníku, které umožňují, aby nájemce, pokud v bytě sám bydlí, dal jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Zdálo by se, že pokud nájemce se chová řádně a plní všechny své povinnosti neměl by pronajímatel mluvit do toho, s kým chce nájemce byt sdílet. Tato samozřejmá svobodná vůle nájemce, v Evropě zcela samozřejmá, stále u nás někomu vadí. Navrhuje se, aby předchozí souhlas pronajímatele byl vždy nezbytný, ale mohl by takový souhlas pronajímatel odmítnout „ jen ze závažných důvodů“. Takové „gumové“ ustanovení by ale jen zatížilo soudy a ničemu dobrému by nenapomohlo.
Názor, že i dnes je možné v nájemní smlouvě souhlas pronajímatele s podnájmem zakotvit třeba v nájemní smlouvě, je třeba odmítnout (přesto, že některá soudní rozhodnutí, např. rozsudek NS ČR ve věci 26.Cdo5114/2007 z 9. 5. 2018 naznačují něco jiného) s ohledem na ustanovení § 2235 odst. 1 podle kterého se nepřihlíží k žádným ujednáním, která omezují práva nájemce, která mu zákon dává.
Otázkou stále zůstává možnost efektivního vyklizení bytu nájemce, který hrubě porušuje své povinnosti a poškozuje nejen pronajímatele, ale i ostatní nájemce. Problémem totiž je na straně jedné délka soudního rozhodování a tedy zdánlivá „zbytečnost“ soudního přezkumu tam, kde věci jsou zcela zřejmé, ale na straně druhé ochrana nájemce jako slabší strany práva proti nepravdivým tvrzením o jeho chování nebo dluzích. Zcela bez řešení zůstávají problémy s institutem „trvalého pobytu“, o kterém všichni vědí, že s pobytem již nemá nic společného (na úřadě se „pobývat“ nedá), ale nezbytnou a přitom právům občana neodporující evidenci obyvatel stále bez úspěchu hledáme.
Stále není zcela vyřešena otázka, zda nájem družstevního bytu podléhá kogentním ustanovením občanského zákoníku – tedy takovým, od kterých se účastníci ani smluvně nemohou odchýlit ( např. zákaz podnájmu), nebo zda jde o zvláštní formu bydlení, kde nájemce jako člen družstva sám rozhoduje o právech a povinnostech bydlících. U malých družstev jistě, ale u obřích velkodružstev bych si tím nebyl tak zcela jist. Bydlení je přece jenom příliš významné právo, než aby o všech jeho aspektech rozhodovali hlasováním sousedé.
Co si však bezpochyby vyžaduje aktuálně zákonnou úpravu je možnost členů bytových družstev, ale zejména členů společenství vlastníků bytů ovlivnit. kdo se v domě stane novým družstevníkem nebo vlastníkem bytu (např. formou předkupního práva družstva nebo společenství), neboť chování některých nezodpovědných a nedosažitelných vlastníků bytů (byt dají do nájmu dalším osobám a o nic se pak již nestarají) vede mnohá společenství do neřešitelných problémů. Zcela nefunkční ustanovení § 1184 obč. zák. upravující podmínky za kterých je možný prodej bytové jednotky toho vlastníka, který hrubě porušuje, nebo dokonce znemožňuje práva ostatních vlastníků bytů v domě, je třeba téměř bezodkladně změnit tak, aby práva řádných občanů byla, zákonem ochráněna a ne jen planě deklarována.
Právo 5.2