Když se před nějakými sedmi osmy roky začali majitelé činžovních domů domáhat žalobami u Evropskému soudu pro lidská práva odstranění regulace nájemného u nás a vyplacení vysokého odškodnění, byla to hodně publikovaná senzace.

Nyní, když po dlouhých letech začal tento soud tyto žaloby zamítat, obešlo se to jen několika krátkými články. Jde však o poslední „výstřely“ v dlouhé bitvě o deregulaci nájemného u nás, a tak snad je to příležitost k malému ohlédnutí.

Především je třeba spravedlivě konstatovat, že všechny polistopadové vlády se v této věci chovaly, až na několik výjimek, v celku rozumně. Přes zjevnou absenci promyšlené bytové politiky se nedaly k nějakým excesům vyprovokovat ani představami nových „pánů domácích“ a pravicových zákonodárců, ani zatlačit do realizace některých radikálních řešení doporučovaných z řad akademických kruhů. Dvě události ovlivnily v minulých desetiletích vývoj bytového práva u nás způsobem, který jen velmi těžko vysvětlujeme zájemcům o tuto problematiku ze zahraničí: byla to především vyhláška Ministerstva financí č. 30/1995 Sb. a nález Ústavního soud č. 231/2000 Sb.

Zmíněná vyhláška stanovila, že zákonná regulace nájemného se od 1. 7.1993 již nevztahuje na nové nájemní smlouvy uzavírané s novým nájemcem. To mělo za následek v Evropě nevídanou skutečnost: regulace nájemného se vztahovala, bez ohledu na jejich sociální situaci, na všechny, kteří měli uzavřené nájemní smlouvy v červenci 1993, a naopak již žádná regulace se nevztahovala - opět bez ohledu na sociální situaci – na ty, kteří uzavírali nové nájemní smlouvy. Regulace nájemného nikoliv podle sociálních hledisek, ale podle data uzavření smlouvy – to opravdu bylo a je těžké pochopit...
Ve zmíněném nálezu Ústavního soudu z června r. 2001, vydaném na návrh skupiny senátorů, soud sice konstatoval, že „vlastníci jsou povinni, pokud jde o otázku zvyšování nájemného, se podřídit určitým omezením“, ale přesto zrušil vyhl. č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytů, o které se majitelé domů domnívali, že jim brání v neomezeném zvyšování nájemného. Nedomyšleným krokem bylo však dosaženo pravého opaku: zatímco zrušená vyhláška umožňovala každý rok v červenci zvyšovat nájemné podle určitých koeficientů, zrušením této vyhlášky se nájemné začalo posuzoval podle § 696 obč. zákoníku, který stanovil, že „způsob výpočtu nájemného….jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné…stanoví zvláštní právní předpis.“ A jelikož tento předpis byl zrušen, nebylo možné nájemné jednostranně zvyšovat vůbec.

Žaloby na stát u ESLP byly sice zajímavou, ale nijak významnou epizodou: žalobci si vzali za vzor rozhodnutí tohoto soudu ve věci polské občanky Huten- Czapské, které soud přiznal odškodnění za to, že v jejím domě nájemci platili nájemné, které stanovil stát. Žalobci ovšem přehlédli pro ESLP podstatný rozdíl: dům paní Huten-Czpaské stále patřil, nikdy nebyl znárodněn, a tak stát zasahoval do soukromého vlastnictví. Na rozdíl od nás, kdy domy byly ve vlastnictví státu (a není rozhodné, jak stát tento majetek získal) a restituenti vstupovali do právních poměrů, které upravil jejich právní předchůdce. To, že dnes jsou tyto žaloby zamítány s odůvodněním, že žalobci nevyčerpali všechny možnosti žalob ve svém státě, je pro věc asi tak stejně významné, jako rozhodnutí Ústavního soudu ve věci žaloby na prezidenta: o podstatě sporu se nedozvíme nic…

Zablokovanou situaci se bez úspěchu pokoušeli řešit zákonodárci, ale k rozumnému řešení to nevedlo. Do věci opět zasáhl Ústavní soud několika svými nálezy z r. 2005, ve kterých stanovil, že pokud je zákonodárce nečinný (a tedy nehodlá přijmout právní předpis, který předvídalo ustanovení § 696 obč. zák.), musí se této role zákonodárce ujmout soudce a svým rozhodnutím stanovit novou výši nájemného. To sice vzbudilo jisté rozpaky u odborné veřejnosti (soudce jako zákonodárce?), ale bylo to účinné: pod tlakem nebezpečí zcela nepředvídatelného rozhodování soudů konečně zákonodárci přijali zák. č. 107/2006 Sb., který upravoval způsob regulace nájemného až do konce minulého roku. Dopadlo to s ním ovšem jako s fotovoltaikou: původně rozumné koeficienty růstu nájemného nebyly později již vládou novelizovány, což vedlo k extremnímu nárůstu regulovaného nájemného, které předstihlo „tržní“ nájemné.

Dnes tedy nájemné, pokud se nájemce s pronajímatelem na stanovení nájemného nedohodne, rozhodují soudy. Podle kvality bytu, nikoliv již podle části obce, ve které se byt nachází, jako dosud. A o překvapení nebude nouze. Mohu uvést příklad ze své advokátní praxe: požadoval jsem pro klienta nájemné ve výši 65.-Kč za metr podlahové plochy. To byla cena zjištěná podle „kalkulačky“, kterou pro takové případy vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj. Soud ve Strakonicích nám však přiznal jen nájemné ve výši 25.- Kč za metr s tím, že byt nebyl pronajímatelem dlouho udržován a vše si musel nájemce pořizovat sám ze svého… Že by se nám evropské poměry vrátily i do bydlení?