Judikát, kterého si nikdo nevšiml

11. 07. 2012 | 11:08
Přečteno 8969 krát
A přitom může zneplatnit hromady kupních smluv.

Určili jste cenu při koupi či prodeji znaleckým posudkem? Abyste se pojistili proti napadení takové operace třeba ze strany finančního úřadu či někoho jiného? Udělali jste dobře. Ovšem jen tehdy, pokud onen posudek vznikl dřív, než jste uzavřeli kupní smlouvu. Připadá vám to logické? Možná se budete divit, ale především obchodní společnosti volí postup, při němž se cena určí dodatečně.

V březnu letošního roku vydal Nejvyšší soud ČR rozhodnutí, kterému se ani zlomkem nedostalo takové popularity, jako řadě jiných verdiktů. A přitom je svým obsahem mimořádně důležitý.

O co jde? O způsob určení kupní ceny ve smlouvě a jeho dopad na to, zda je platná či nikoli. Případ, o němž Nejvyšší soud rozhodoval, byl sám o sobě více než podivný. Účastníci sporu mezi sebou uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Kupující se na jejím základě zavázala zaplatit za nemovitosti cenu určenou součtem fixní částky a neurčitého počtu splátek záloh. Velice vágní ustanovení, jak se k množství těchto splátek dopracovat, bylo vskutku originální – kupující je měla platit od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí až do dne, kdy prodávající splatí hypoteční úvěr.

Nejvyšší soud zcela logicky dospěl k závěru, že takto určená výše kupní ceny je neurčitá, neboť při uzavírání smlouvy kupující nevěděla, kolik činí onen hypoteční úvěr ani kdy bude splacen (a tudíž nebylo zřejmé, kolik bude kupní cena ve finále činit). Smlouvu z tohoto důvodu označil za absolutně neplatnou.
Až po toto místo jde jen o příběh podivné smlouvy, kde by nejspíš všechny především zajímalo, proč někdo na něco takového vůbec přistoupil. Jenže Nejvyšší soud v rozsudku poukázal na svoje rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 1625/2002. V něm se rovněž jednalo o výši kupní ceny, v tomto případě stanovené znaleckým posudkem. Vyložil, že zákonnému požadavku na nezpochybnitelné určení kupní ceny by vyhovoval odkaz na konkrétní, již existující posudek. Avšak pokud by určení kupní ceny ve smlouvě bylo odkázáno na znalecký posudek, který bude teprve v budoucnosti vypracován, nemohlo by jít o určitý a tedy platný právní úkon. Protože účastníkům smlouvy by v době jejího uzavření nebylo známo, jaká je konečná cena prodávané věci.

Soud tak vytáhl opět na světlo něco, co již možná zapadlo v čase, s čím nikdo léta nepracoval a co je mimořádně důležité. Právě určování ceny na základě budoucího znaleckého posudku totiž není v praxi ničím neobvyklým. Například u transakcí, jako je prodej části podniku, je takový mechanismus zcela běžný. Obě strany se dohodnou na přibližné ceně, uzavřou dohodu a teprve poté se kupující dostane k řadě podrobných údajů. Na konci přijde znalecký posudek, který finální cenu upraví.

Lépe řečeno, zejména u transakcí jako je prodej podílu ve společnosti nebo prodej podniku je obvyklým mechanismem dohoda o ceně, která však bude ještě měněna.

Pokud by takovýto postup neměl být v souladu s výše uvedeným názorem Nejvyššího soudu, mělo by to nedozírné důsledky. Řada již uskutečněných transakcí by totiž byla absolutně neplatná. Nejen, že strany smluv by se musely s tímto stavem nějak vypořádat. Mohlo by být rozporováno i vlastnické právo případných dalších nabyvatelů. Kvůli neplatnosti smlouvy by by se prodávající nikdy nestal majitelem předmětné věci a neměl tudíž ani právo ji prodat.

A tak nezbývá než doufat, že pokud se někdo rozhodne tohoto výkladu využít a věc se postupně dostane až před Nejvyšší soud, vezmou soudci v potaz i důsledky, které by jejich rozhodnutí mohlo v praxi vyvolat. Jinak…. Raději ani nemyslet.

Blogeři abecedně

A Aktuálně.cz Blog · Atapana Mnislav Zelený B Baar Vladimír · Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoníček Radek · Bartošek Jan · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bednář Vojtěch · Bělobrádek Pavel · Beránek Jan · Berkovcová Jana · Bernard Josef · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo · Cizinsky Ludvik Č Černoušek Štěpán · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Dostál Ondřej · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořák Jan · Dvořák Petr · Dvořáková Vladimíra E Elfmark František F Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Fendrych Martin · Fiala Petr · Fibigerová Markéta · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Goláň Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Hájek Jan · Hála Martin · Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Heroldová Martina · Hilšer Marek · Hladík Petr · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holásková Kamila · Holmerová Iva · Honzák Radkin · Horáková Adéla · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrabálek Alexandr · Hradilková Jana · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubálková Pavla · Hubinger Václav · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kaláb Tomáš · Kania Ondřej · Karfík Filip · Karlický Josef · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Pavel · Klíma Vít · Klimeš David · Klusoň Jan · Kňapová Kateřina · Kocián Antonín · Kohoutová Růžena · Koch Paul Vincent · Kolaja Marcel · Kolářová Marie · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Konrádová Kateřina · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kučerová Karolína · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Máchalová Jana · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Měska Jiří · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minář Mikuláš · Minařík Petr · Mittner Jiří · Moore Markéta · Mrkvička Jan · Müller Zdeněk · Mundier Milan · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Nerudová Danuše · Nerušil Josef · Niedermayer Luděk · Nosková Věra · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novák Aleš · Novotný Martin · Novotný Vít · Nožička Josef O Obluk Karel · Ocelák Radek · Oláh Michal · Ouhel Tomáš · Oujezdská Marie · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Peksa Mikuláš · Pelda Zdeněk · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Petříčková Iva · Pfeffer Vladimír · Pfeiler Tomáš · Pícha Vladimír · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Plaček Jan · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Polách Kamil · Polčák Stanislav · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Robejšek Petr · Ruščák Andrej · Rydzyk Pavel · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Řeháčková Karolína Avivi · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Sirový Michal · Skalíková Lucie · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slejška Zdeněk · Slimáková Margit · Smoljak David · Smutný Pavel · Sobíšek Pavel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Šindelář Pavel · Šípová Adéla · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šojdrová Michaela · Šoltés Michal · Špalková Veronika Krátká · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěpán Martin · Štěpánek Pavel · Štern Ivan · Štern Jan · Štětka Václav · Štrobl Daniel T T. Tereza · Táborský Adam · Tejkalová N. Alice · Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Tůma Petr · Turek Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vacková Pavla · Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vančurová Martina · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Vhrsti · Vích Tomáš · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Vostrá Denisa · Výborný Marek · Vyskočil František W Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Wirthová Jitka · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zajíček Zdeněk · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří · Zouzalík Marek Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael · Žantovský Petr Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy