Autoři článku: Ivan Gabal, Petr Hlaváček, Tomáš Hudeček

V polovině roku 2014 spatřila světlo světa hloubková analýza stavu Prahy vypracovaná Institutem plánování a rozvoje hlavního města ve spolupráci s předními českými experty. Tří set stránková analýza ukázala, že Praha tehdy neměla žádný opravdu vážný problém. Intenzita individuální automobilové dopravy ve městě narůstala, ale ne zase tak moc. Sídliště postupně sociálně upadaly, ale „jen“ o desetiny procenta. Povolovací procesy nové výstavby byly sice zdlouhavé a výstavba nových bytů dlouhodobě klesala, ale prozatím ne nějak kriticky. Žádná část Prahy nebyla sociálně vyloučená, ale existovaly jisté náznaky úpadku některých čtvrtí do budoucna. Praha byla stále z první dekády 21. století více zadlužená, ale udržovala si dobrý rating a postupně po finanční krizi se výběr daní zvedal a začínal rozpočtu města pomáhat.

Nové „staré“ priority Prahy a rozpočtu města

Rok 2018. V pozadí šarvátek o Libeňský most a chronického nedostatku vůle ke spolupráci se v útrobách pražského magistrátu připravuje nový rozpočet. Dolaďovat a schvalovat jej bude již nová politická reprezentace. Do popředí se tlačí dlouhodobě nejviditelnější dopravní infrastruktura – metro D, dokončení vnitřního Městského okruhu, dokončení obchvatu Prahy či kolejové spojení k letišti. Jsou toto však opravdu nejvážnější problémy Prahy?

Poslední dva jsou (již dlouho) na bedrech státu, nikoliv Prahy. Zejména v případě vnějšího Pražského okruhu si Praha již vše odpracovala – v září 2014 provedlo Zastupitelstvo poslední nutný krok – aktualizovala své Zásady územního rozvoje, kde je současná trasa stabilizovaná a od té doby a do dnešních dnů s touto aktualizací vyhrála všechny soudní spory.

Jaké jsou priority Pražanů?

Jejich nejvážnější problém je a dlouhodobě bude, že nemají kde bydlet. V Praze se nestaví byty, které si mohou Pražané dovolit. Od roku 2015 postupně klesá jejich výstavba – z nutných alespoň 6-7 tisíc bytů ročně až na dnešních méně než 1500 stavebních povolení za rok. Dnes je na trhu volných jen několik stovek (drahých) bytů, což neumožňuje dostatečný a potřebný výběr – jak kvalitou, velikostí, tak lokalitou a zejména cenovou dostupností.

Ceny jsou dnes, nejen v širším centru, na hodnotách 100 000 Kč/m2. Růst cen bude dále nejspíše pomalu pokračovat, protože o život v Praze roste zájem v ČR i v Evropě a poptávka převyšuje nabídku.
Dnes již výrazně stárnou také obyvatelé sídlišť, mladí se odstěhovávají od rodičů, hledají v Praze nové bydlení a nenachází.

Povyrostl i prostorový standard bydlení. Před pár lety znamenal průměrně 24m2 podlahové plochy bytu na jednu osobu, dnes jsme na 30 m2 a směřujeme na západní standard – v Dánsku je to 50 m2/osobu.
Ceny bytů jdou ruku v ruce s nájmy. Platy však zdaleka tak rychle nerostou. Tabulkové platy ve státní sféře regionální diferenciaci neznají a státní zaměstnance Praze v takových podmínkách defavorizují.

Propad výstavby je pro bytovou situaci zásadní.

Ostatní faktory, které by se zdály, že mohou situaci zvrátit, jsou marginální. Dříve levnější a dostupnější hypotéky, umocňující poptávku, se až na výjimky netýkají bytů v cenách desítky miliónů korun. Airbnb se týká centra a jednotek tisíců bytů – jejich regulace možná uleví sousedům, ale nezmění negativní trend. Navíc byl překročen rubikon kritického nedostatku dostupných bytů. I když se nyní na trh vrhne množství nových bytů (a není odkud), ceny již neklesnou. Investoři nemají důvod jít s cenou dolů.
Lidé proto stále více utíkají za hranice Prahy do Středních Čech a ještě dále.

A týká se to jak těch bydlících v Praze, tak i těch do Prahy směřujících a v Praze potřebných. Mimo dosud výjimečně levný segment Severozápadních Čech reagují všechny ostatní oblasti České kotliny na růst cen obdobně. Praha ovlivňuje vývoj cen v celé ČR.

Středočeský kraj zaznamenává poslední dva roky okolo 12 000 nových stavebních povolení ročně. Téměř všechna tato nová stavební povolení jsou domečky. A každý domeček znamená 2 auta. Za dva roky tak ve Středočeském kraji přibývá cca 24 000 nových aut. Dostavění Pražského okruhu na severu Prahy je plánované za 10 let, má mít 2+2 pruhy. V nejbližším okolí Prahy za tu dobu přibude značně přes 100 000 nových aut. Všechna pojedou do Prahy. Okruh se tak v roce 2030 (možná) dostaví a v den kolaudace se z něj stane parkoviště. Už dávno měl být otevřen a měl se plánovat další okruh – aglomerační.

Ve Středočeském kraji se dnes z dříve malých vesniček stávají městyse a města plná nových bungalovů s jejich obyvateli (Pražany). Obce okolo Prahy rostou závratným tempem – jsou to i stovky procent za 10 let. Těmto obcím rostou příjmy z daní, stále více investují do vybavení a lákají tak další a další obyvatele. Sídelní kaše postupně pokrývá celou okolní oblast Prahy, pole-nepole, les-neles.

Razantní budování P+R parkovišť proto opět není samospasitelným řešením, neboť veřejná doprava v Praze již nemá moc příležitostí kam růst. Jízdné je již extrémně levné, dopravní prostředky přeplněné, metro v dopravní špičce již nemůže jezdit častěji, stejně jako tramvaje na páteřních trasách. Situace nemá v současné době v podstatě východisko. Mimo to jediné – zalidňování centrální části města ruku v ruce s omezováním extenzivního rozvoje města či aglomerace do okolní krajiny. Tedy tvorbu města tzv. krátkých vzdáleností, hustě zalidněnou blokovou zástavbu plnou živoucího parteru, kanceláří a v horních patrech bytů, město kde se chodí běžně a zejména pěšky.

Ani toto však již neuleví postižené generaci.

Ti, kdo si dosud nekoupili v Praze byt, nebo neměli štěstí v loterii zvané privatizace, nebo nehodlají zaprodat duši vlastnímu prospěchu a chtějí vychovávat děti a mít rodinu, ti již v Praze bydlet nebudou. A pokud se dnes spojí síly a vůle ke změnám, podaří se zkrotit bezprecedentní nárůst cen bytů, doženou snad platy jejich dětí za nějaký čas ceny bytů a nájmů.

Dnes nestačí v Praze nadprůměrný plat 50 000 Kč měsíčního hrubého na to, aby bylo možné založit rodinu. Mateřská dovolená znamená výpadek jednoho příjmu a nájemné či hypotéka pak ukousne více než 2/3 výdajů domácností. Nejtíživěji jsou na tom státní zaměstnanci s tabulkovými platy. Žádný „normální“ učitel, s rodinou a zázemím, který by měl být vzorem pro naše děti, nebude učit v Praze. Proč by, když se to více vyplatí kdekoliv jinde. Policie České republiky má dnes v Praze ze 4 000 vymezených pracovních pozic 600 lidí podstav. Hasiči, úředníci, ale i doktoři v nemocnicích, střední třída postupně (z)mizí z našeho hlavního města.

Ztrácíme unikátní sociální otevřenost Prahy.

S růstem cen se začíná měnit a extrémně diferencovat sociální struktura obyvatel jednotlivých částí Prahy. Praha se začíná sociálně rozdělovat, ztrácí svou tradiční evropsky unikátní sociální prostupnosti, otevřenosti a promísení všech svých čtvrtí, od sídlišť až po vilové lokality, kde potkáte lékaře i řemeslníka a nikomu to nevadí, naopak všem to vyhovuje. Dřívější sociální otevřenost města rychle mizí. Na nejbližších 15 let Praha bude méně město pro život a stále více město pro turisty, singles a boháče, kteří ufinancují prudký vzestup cen a pokles nabídky variability bytů. Prahu naopak budou opouštět příjmově střední a nižší skupiny Pražanů, kteří bydlení v hlavním městě nedokáží zaplatit. Původní sociální variabilita, otevřenost a přítomnost všech sociálních vrstev Prahy zanikne.

Nemáme bytové řešení narůstajících sociálních a demografických potřeb.

V Praze nejrychleji přibývá a bude přibývat podíl těch, kteří naopak potřebují levnější nebo sociální bydlení, senioři, neúplné nebo začínající rodiny s malými dětmi. Přinejmenším některé čtvrti nebo Prahu jako takovou si tyto skupiny tradičních Pražanů nebudou moci dovolit. Otázkou samozřejmě je nejen ztráta tradičních sousedství kde byli tito lidé ukotveni, ale i to, kam budou moci odejít?
Směruje tedy naše hlavní město k osudu většiny velkých západních metropolí kde rodiny s dětmi žijí jen v jejich okolí? Praha si vždy zakládala na tom, že se v ní dobře žije, resp. že se v ní dá dobře žít. Nechat vymizet z města střední třídu, rodiny s dětmi nebo seniory znamená faktický konec plnokrevné pospolitosti města – nad vším nakonec převládne turismus.

Praha přitom potřebuje rodiny s dětmi, protože má školství a potřebuje rodiče udržet na pracovním trhu. Ovšem průměrný věk prvého porodu matek se věkově posouvá, již výrazně přesáhl 30 rok věku. Bezmála polovina dětí se rodí mimo manželský svazek, často samostatným matkám s velkým sociálním rizikem a tudíž bez šancí na financování nákladného bydlení a života v Praze. Jaké jim Praha nabídne perspektivy, nejen v bydlení, ale ve školkách, v sociálních službách.

Sousední evropské metropole se vyvíjí na jiné trajektorii.

Vývojový směr Vídně, jdoucí již přes 100 let budováním vlastního domovního fondu (čítající dnes okolo 70% veškerého bytového fondu na území města), nebo Mnichova s 30% sociálního bydlení, území metropole s vlastními pravidly, regulujícími či naopak umožňujícími dlouhodobě udržitelný rozvoj je opačný k současné vývojové trajektorii našeho hlavního města. Praha nezadržitelně směřuje špatným směrem. Ničí ji odtrženost od svého zázemí, nezměnitelné administrativní členění na totálně nesourodých 57 městských částí. A stejné problémy mají dnes i další statutární města. Špatná je stavební legislativa rozkročená tak, aby zároveň (ne)vyhovovala největšímu městu i nejmenší vesnici.

Doplácet bude nejen Praha.

Problémy hlavního města se vždy, dříve či později prohloubí a přenesou i do ostatních koutů republiky. A to jak v cenách bydlení a životních nákladech, tak nepřímo. Mimo jiné i v tom, že Praha nedokáže bydlením podpořit zaměstnance centrálních vládních i správních úřadů, akademické i umělecké obce, učitele základních, středních i vysokých škol, policisty i zdravotnický personál a lékaře. Na jejich zhoršující se životní podmínky nepřímo doplácí celá republika.

Změna rozpočtových priorit.

Praha tedy nezbytně potřebuje napnout veškeré síly a alespoň trochu pozměnit již nabíhající nepříznivou trajektorii postupné sociální dezintegrace. Aby ze svého rozpočtu mohla okamžitě rozpouštět v nemovitostech významné částky (až v desítkách mld. Kč) na rozpohybování nabídky nemovitostí, a disponovala dostatečným počtem bytů pro potřebné, ovšem i pro řádné státní zaměstnance, potřebuje kvalitní a kompetentní správu odpovědných expertů.

Pražská politika před náročným manévrem.

Je třeba, aby pražští politici tyto problémy vnímali a rozuměli jim. Zvolení zastupitelé budou postaveni do velmi obtížné role krizových manažerů – ovšem ve veřejné sféře. Bude třeba, aby byli schopni přijímat nové informace, učit se ze zahraničních zkušeností a rozpoznat erudici a dobrou morálku úředníků a zaměstnanců města. Ze všeho nejvíce ale budou potřebovat nutnou širší politickou shodu na provedení celého zásadního manévru v prioritách vývoje města.

Budou postaveni před těžká rozhodnutí – i nepopulární. Budou muset jich být schopni. Budou muset obhájit novou výstavbu i přes protesty místních obyvatel. Budou muset v oblasti územního rozvoje města jasně podpořit možnost výstavby na volných plochách uvnitř kompaktního města. I když již tato výstavba nebude mít vliv na stávající generaci, pomůže stabilizovat rozvoj města a společnosti pro tu další.

Budou muset rozhodnout a lidem říct, že líbivé priority (to může být třeba i metro) zkrátka nejsou největší prioritou, že je možné – například v těchto případech – je nahradit jednou či dvěma tramvajovými linkami. Budou muset umět vysvětlit, že se objevil mnohem závažnější problém, že je nyní třeba maximum prostředků věnovat na alespoň pozastavení, ne-li otočení katastrofální situace na trhu s bydlením, na rozhýbání nabídky nemovitostí k bydlení. A noví zastupitelé budou muset být v tomto období zárukou morálky pro takovéto hospodaření s veřejnými penězi.

Samotná Praha řešení nezvládne.

Bohužel u nástrojů územního plánování více než kde jinde platí, že Praha sama v tomto pomoci nemůže. Platnost sebekvalitnějšího územního plánu Prahy končí u hranic města, a v dnešní spleti stavební a jiné legislativy navíc není vůbec jisté, zda je možné dosáhnout jeho schválení.

Krize na trhu s bydlením již v České republice však mezitím zasáhla i další velká města, a proto vyžaduje na parlamentní a vládní úrovni spěšnou nápravu stavu legislativy. Není možné v dnešní době držet unifikovanou legislativu (stavební a další) tváří v tvář přirozenému pokračování rozrůzňování naší republiky. Potřebujeme flexibilnější synergii komunální regionální a parlamentní práce, zejména pak je třeba:

• komplexní změna stavebního řádu v České republice, neboť velká města nemohou rozvoj svého území plánovat stejně jako malé obce
• změna zákonů o obcích a hlavním městě Praze ve věci městských obvodů, jejich pravomocí, povinností a hlavně možnosti změny, neboť městské obdoby neslouží lidem o nic více ani méně než celá (statutární) města, vzájemná mocenská nepodřízenost však zamezuje jakékoliv dohodě
• změna administrativního krajského členění tak, aby „nerozvoj“ Prahy nemohl být řešen rozvojem Středočeského a dalších krajů

Potřeba je však také diferenciace platů státních zaměstnanců pracujících a bydlících v Praze a dalších velkých městech.

Věnujme současné situaci v našem hlavním městě adekvátní pozornost, protože její ekonomický, sociální a kulturní potenciál je potřeba i v posledním českém údolí.


Autoři článku: Ivan Gabal, Petr Hlaváček, Tomáš Hudeček