Ano, zhruba takto uchopila část médií, influencerů i politiků nápad vedení pražské radnice z minulého týdne, že by pro tvorbu bytové politiky potřebovali získat data o jejich obsazenosti, aby zjistili, zdali v Praze není velké množství nevyužívaných bytů. V kombinaci s doprovodnou zmínkou o možnosti začít diskuzi na téma, zda se nemá prostřednictvím daňové regulace ovlivňovat jejich držení, pokud se zjistí, že je takových bytů hodně, se z toho stala okamžitě klasická česká debata, kdy jeden názorový blok křičel “komunismus” a druhý “pryč s kapitalismem”.

To je klasickým syndromem naší politické diskuze. Když si někdo dovolí nastolit složitější téma, které nemá jednoduchá řešení, tak se hned začne střílet od boku, proč je to špatně a debata se zničí na začátku. Jelikož bydlení je jeden z hlavních problémů Česka, musím spolu s Institutem Václava Klause říci, že tleskám tomu, že to Praha vykopla.

Protože s pražskými radními komunikuju ohledně sociálního bydlení, vím, že chtějí řešit nejen tento segment bytové politiky, ale chtějí jí řešit zgruntu, aby se situace v oblasti bydlení v Praze zlepšila. K tomu je potřeba udělat hromadu věcí, které nejsou zdaleka jen v kompetenci Prahy (spíše naopak), ale alfou a omegou každé politiky je její analytická část. K tomu je potřeba umět identifikovat slabá místa v procesu výstavby (jak zařídit, aby to netrvalo tak dlouho, v čem je třeba změnit zákon o územním plánu), vědět složení obyvatel a predikci jeho vývoje, řešit poměr velikosti zastavěné plochy a rekreačního zázemí atd. Informace o využití bytového fondu jsou jedna z mnoha dat, co je potřeba mít pohromadě. Jakékoliv závěry lze vyvozovat pouze z celku, každá jedna dílčí část sama o sobě neříká nic.

Přiznávám rovnou, že se konkrétně v oblasti daňových regulací nepohybuju a neumím vyhodnotit případnou efektivitu daňového opatření, třeba je to nesmysl, ale co vím s jistotou, že Praha potřebuje ta data. Pokud se ukáže - což teď nikdo, ani já, nevíme - že je počet nevyužívaných bytů dramatický, tak se po vyhodnocení všech možných dalších aspektů, o nichž píši níže, možná prostřednictvím široké veřejné debaty dospěje k tomu, že je potřeba v tom nějak z pohledu regulátora zasáhnout.

Ptáte se určitě, proč to může být vůbec smysluplné řešit. A taky jestli je vůbec možné soukromé vlastnictví nějak regulovat. Začněme tou druhou, procesní stránkou.

Nedoknutelnost soukromého vlastnictví neexistuje

Myslíte, že je třeba úplně v pohodě, když máte pole a necháte ho jen tak ležet ladem a nebudete na něm nic dělat? No není. Podle zákona o rostlinolékařské péči nemůžeme nechat pozemek ladem, ať si na něm roste cokoliv, a nestarat se o něj. Protože by se z něho mohly šířit nežádoucí organismy na jiné pozemky. Chápu, toto je dosti jiná situace, ale uvádí nás do tématu, že o nemovitost, v tomto případě pole, se musíme nějak starat, nemůžeme si ho koupit a nechat být - respektive můžeme, ale musíme si pak nést právní následky.

Pojďme ale k příbuznější paralele. Airbnb. Všude minimálně po Evropě probíhá debata, co s tím. Původně krásná věc sdílené ekonomiky se mnohdy zvrtla v to, že centra měst jsou de facto vybydlené a obří množství bytů i celých nemovitostí funguje jen pro turisty. Osobně si tipuju, že je to v daleko větším rozsahu než u prázdných bytů, ale to není podstatné, data k tomu žádné nemám. Masově rozšířené Airbnb zásadně působí na život města. A mnohá demokratická města dospívají k tomu, že to chtějí nějak řešit. Ta diskuze není přitom vůbec jednoznačná, protože proč svůj byt nemůžu pronajímat každý den turistům? Proč je špatně, že je část města stala jen turistickým skanzenem? Každý vidí tuto věc jinak, pro někoho je na prvním místě právo majitele nakládat si se svým bytem, jak chce, pro někoho je důležitější, aby město bylo plné primárně vlastních obyvatel. Oba pohledy jsou legitimní a k čemu se dobere regulatorní realita, nevím.

Pak tu třeba v právním řádu máme vyvlastňování kvůli liniovým stavbám. Zde se přitom jedná o úplně nejbrutálnější možný zásah do vlastnických práv. Prostě ti to sebereme, i když nechceš, a dáme ti za to nějaké peníze. Protože tudy povedeme nějakou silnici, kterou někdo nakreslil do mapy. Co je ale obyvatelům daného domu po nějaké silnici? Oni žádnou nepotřebují. No - tady na sebe prostě naráží několik veřejných zájmů (což je neurčitý právní pojem, který se ale standardně objevuje v judikatuře při posuzování, zda převažuje v dané věci například ochrana přírody nebo vedení silnice) a společnost se prostřednictvím zákonodárců usnesla na tom, že tu a tam nějakou silnici nebo železnici potřebuje, a když stavíme třeba vysokorychlostní trať (teda pokud bychom stavěli…), tak všechny domy v cestě trasy obejít někdy nejde. A je to buď a nebo. Buď budeme mít kvalitní infrastrukturu, nebo postavíme soukromé vlastnictví nadevše, a pokud se s majitelem baráku nebo pole nedohodneme, tak žádná železnice nebo silnice nebude.

Naše společnost už dnes má nástroje, jak institut soukromého vlastnictví překonat. A to daleko drastičtější než nějaké daně. Nemohla by bez něj stavět infrastrukturu. Pokud tu debatujeme o ryze teoretické záležitosti, zda je možné nějak zasahovat do vlastnických práv, je falešné se u toho tvářit, že je tady dnes
nějaké posvátné a nedotknutelné soukromé vlastnictví.

Regulace je až ta poslední varianta!

Procesní stránka je ale v zásadě formalita, daleko důležitější je legitimita případné regulace. Protože není možné zasahovat do soukromých práv jen tak, kdykoliv si někdo vzpomene. Úplně každá regulace musí mít svou oporu v Ústavě a měla by se využívat až jako krajní prostředek, ne jako automatická věc, na kterou si člověk na první dobrou vzpomene. Proto je nutné naprosto přitakat těm, kteří říkají, že primárně si stát/město musí udělat pořádek ve svém majetku a ve svých procesech a teprve pak je vůbec oprávněno bavit se o tom, jestli není pro zajištění nějakých klíčových potřeb nutné se bavit i o zásahu do soukromého vlastnictví. Takže za prvé - město musí zajistit, že jeho byty jsou užívány. Nemůže se vymlouvat, že je složité je opravovat atd. Stát také musí umět stavět a musí dávat takové podmínky k výstavbě, aby v reálném čase bylo možné stavět domy. U nás to trvá nekonečně dlouho, celý proces je složitý, nepřehledný, prolezlý korupcí a tak. Jakákoliv politika bydlení se nutně musí vypořádat primárně s tímto vším.

Veřejný prostor je drahá komodita

Ale musí se vypořádat ještě s jednou věcí. Veřejný prostor, zvlášť ve městech, je mimořádně cenný. A drahý. Není ho neomezeně. Princip smart city, princip kompaktních měst, princip vůbec udržitelných měst, je založen na tom, že města se nekonečně nerozlézají do krajiny. Je to nezodpovědné vůči půdě, drahé na infrastrukturu, drahé na zásobování energiemi, drahé na obsluhu. A bylo by zoufalé stavět nové čtvrtě jen proto, že někde zejí prázdnotou tisíce bytů. Ve velkých městech je prostě o prostor nouze. Je to drahá komodita. Pokud použiji opět paralelu, u aut to už v zásadně nepovažuje nikdo za zvláštní a skoro každé město zavádí rezidentní parkovaní postavené na principu, že druhé a každé další auto jednoho vlastníka je zpoplatněno - stojí-li na veřejné komunikaci - daleko více než první. Ano, komunikace je veřejná a vlastník si s ní může dělat, co chce, dalo by se namítnout, ale prostorovou paralelu jistě každý chápe. A stejně jako regulace parkování naráží na ústavou zaručenou svobodu pohybu a k jeho zavedení musí být silné důvody, i případná jakákoliv regulace v nakládání s byty by musela být odůvodněna tak, aby byla konformní s Ústavou.

Celé je to ve výsledku o posuzování toho, který veřejný zájem má přednost, a to není žádný komunismus, to je úplně normální věc v liberální demokracii. Pro zajímavost můžu uvést příklad Barcelony. Zde se snaží řešit identifikovaný problém, že banky příliš dlouho drží příliš vysoký počet prázdných bytů. Jestli to řeší efektivně, nevím. Stejně jako nevím, jak by se mohlo efektivně, pokud by někde bylo velké množství soukromých prázdných bytů, čím by bylo nejvhodnější ten trh rozhýbat.

Nezabíjejme debatu o bydlení na samé začátku

Ale to jsme strašně daleko. Nyní jde jenom o to, aby se vůbec zjistila nějaká data. Data nikomu neublíží. Pak se o nich bavme, vyhodnocujme je, interpretujeme je, hádejme se a přinášejme řešení, která co nejelegantněji vyřeší problémy. Je bez ironie skvělé, že je v nás pořád velmi silné memento z dob komunismu, že soukromý majetek je základ fungujícího státu a že se kolem něho má našlapovat po špičkách. Pojďme se ale posunout i k tomu, že k onomu majetku se váží i nějaké povinnosti, které se ustanovují podle toho, co společnost prostřednictvím svých volených zástupců vyhodnotí jako nezbytné, se zachováním všech práv, na kterých je postavena Ústava a Listina základních práv a svobod. Věřím, že naše společnost dospívá směrem k tomu, aby byla schopna se o existujících problémech bavit a shodnout se ve výsledku na jejich řešení.