Ceny bytů: šest poznámek na zbytek roku

19. 08. 2023 | 09:09
Přečteno 1449 krát
Poznámky na okraj současného nemovitostního trhu, primárně s ohledem na kupující.

1. Média, i ta seriózní, o situaci na bytovém trhu nadále informují velmi nevyváženě. Proroků rostoucích cen je jako much. Je to ale do značné míry tím, jak si novináři ulehčují práci a ptají se jen těch, kdo jsou snadno na dosah: realiťáků, hypotečních makléřů, developerů. To jsou shodou okolností také ti, kdo z růstu cen profitují, a systémově tedy nemají zájem připouštět jakýkoliv budoucí pokles. Reprezentativně se vyptat opačné strany, tj. domácností plánujících své bydlení a drobných nemovitostních investorů, je výrazně těžší (podobným směrem mířilo snad jen Aktuálně.cz v projektu Bydlení za všechny prachyy). Možná že ceny v dohledné době porostou, možná že ne, ale ptát se na to jen těch, kterým padají do kapsy procenta z těch dosažených, je každopádně špatná žurnalistika.

2. Z předešlého bodu vyplývá i to, že pokud pokles cen nastane nebo už nastal, málokdo ho bude vyhlašovat. Znamenalo by to potvrzovat, že pokles je možný, a to strana prodávajících se svým aparátem realitek nepotřebuje. A když, tak jen jako reklamu na okamžitý nákup. O jakémkoli větším poklesu cen se většina obyvatel dozví, teprve až bude po něm. Zásadní je navíc rozdíl mezi nominálními a reálnými cenami. Pravděpodobný scénář je ten, že delší velmi mírný nominální pokles, jaký zažíváme od loňského léta, se potichu překlopí do podstatného poklesu přepočteného na ceny ostatních životních potřeb a na příjmy obyvatelstva. Vítězem celého procesu bude ten, kdo nepromešká chvíli, kdy se pro něj žádaná nemovitost stane relativně dobře dostupnou (ať už to v jeho případě znamená cokoli).

3. Co se týče oživení trhu, na které různí komentátoři poukazují, to se zdá zatím nejisté. Věštit ho z červencových dat, která znamenají meziroční i meziměsíční propad, s odkazem na „očištění o sezónní vlivy“, je pohyb na hraně chyby měření. I kdyby však bylo oživení skutečné, není to zdaleka totéž co růst cen (třebaže by o tom někteří rádi veřejnost přesvědčili a podnítili tak brzké pokračování české nemovitostní psychózy). Oživení trhu znamená, že více zápasů v přetahované mezi nabídkou a poptávkou zná svůj výsledek. Neříká se tím, komu v těchto zápasech povolily svaly dřív.

4. Ohledně novostaveb se česká debata zmítá mezi zvláštními extrémy. Na jedné straně je prý výstavba nevhodnou regulací a papírováním prodlužována o dlouhé roky a postavit od píky něco podstatnějšího trvá i k deseti letům. Na druhou stranu developeři kvůli nízké poptávce při daných cenách málem ze dne na den „zastavují výstavbu“ a vyhrožují nedostatkem nových bytů už napřesrok. Přeberte si to, jak umíte, laik by ovšem myslel, že developerské plánování probíhá v jiném, podstatně delším cyklu nežli úroková politika ČNB. Pokud developer nechce prodávat za aktuálně dosažitelné ceny a nechává svůj projekt mimo trh, je to samozřejmě jeho právo. Zní to ovšem o dost méně dramaticky než „nestavíme!“.

5. Před rokem a čtvrt jste v běžném českém hovoru mohli zaslechnout slova „je válka“. Jen tak, bez místního určení. Všichni jsme pociťovali, jak je ona válka blízko a jak se nás týká. Na frontě se přitom od té doby nezměnilo zas tak moc. Je asi přirozené, že jsme se v našich končinách časem vesměs vrátili k byznysu „as usual“, válka a bezpečnost ve střední a východní Evropě ale zůstává zásadním faktorem pro nemovitostní trh. To, jak dopadne ruská agrese na Ukrajině, má zásadní vliv na to, jak bezpečné bude žít v Česku a kdo zde bude chtít žít. Rusko se podle všeho připravuje na dlouhou válku, kterou pojímá jako svou existenční otázku (bez ohledu na přiměřenost takového vnímání). Je to hypotetická otázka, ale pokud by se zhroutila ukrajinská obrana, slovenské volby za měsíc ovládl prokremelský Fico a v USA se za rok stal opět prezidentem Trump, kolik budete v takové bezpečnostní konstelaci ochotni zaplatit řekněme za nemovitost na Moravě? (Omlouvám se za cynismus, s nímž zde válku zařazuji do šestice tržních poznámek. Trh ale není etické prostředí.)

6. Akcioví investoři znají střídání dob, kdy roste celý trh, s dobami, kdy se vyplatí tituly pečlivě vybírat. Jelikož nemovitosti se v posledních dekádě staly základní investiční představou Čechů, je dobře možné, že bude třeba uvažovat o nich podobně. Cenový vzestup, stagnace ani pokles nemusejí být do budoucna adekvátní charakteristikou trhu jako celku. Jako první v řadě se nabízí opozice center (pro jednoduchost řekněme univerzitních měst v čele s Prahou) a periferií. Rozdíl mezi místy, kde lidí přibývá a kde jich ubývá; kde chtějí žít a kde nechtějí. Pokud bych si měl vsadit na střednědobý vývoj, řekl bych, že v Praze ceny nebudou už nominálně klesat, zatímco na periferiích je pro to stále ještě spousta prostoru. Praha jako mezinárodní metropole je kapitola sama pro sebe. (V jejích lepších čtvrtích dnes české peníze soutěží s penězi mnoha lidí, kteří by mohli žít a vydělávat leckde od Barcelony po Helsinky, ale kteří nikdy nezakotví v Šumperku, Vsetíně nebo Klatovech.)

Blogeři abecedně

A Aktuálně.cz Blog · Atapana Mnislav Zelený B Baar Vladimír · Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoníček Radek · Bartošek Jan · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bednář Vojtěch · Bělobrádek Pavel · Beránek Jan · Berkovcová Jana · Bernard Josef · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo · Cizinsky Ludvik Č Černoušek Štěpán · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Dostál Ondřej · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořák Jan · Dvořák Petr · Dvořáková Vladimíra E Elfmark František F Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Fendrych Martin · Fiala Petr · Fibigerová Markéta · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Goláň Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Hájek Jan · Hála Martin · Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Heroldová Martina · Hilšer Marek · Hladík Petr · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holásková Kamila · Holmerová Iva · Honzák Radkin · Horáková Adéla · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrabálek Alexandr · Hradilková Jana · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubálková Pavla · Hubinger Václav · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kaláb Tomáš · Kania Ondřej · Karfík Filip · Karlický Josef · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Pavel · Klíma Vít · Klimeš David · Klusoň Jan · Kňapová Kateřina · Kocián Antonín · Kohoutová Růžena · Koch Paul Vincent · Kolaja Marcel · Kolářová Marie · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Konrádová Kateřina · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kučerová Karolína · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Máchalová Jana · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Měska Jiří · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minář Mikuláš · Minařík Petr · Mittner Jiří · Moore Markéta · Mrkvička Jan · Müller Zdeněk · Mundier Milan · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Nerudová Danuše · Nerušil Josef · Niedermayer Luděk · Nosková Věra · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novák Aleš · Novotný Martin · Novotný Vít · Nožička Josef O Obluk Karel · Ocelák Radek · Oláh Michal · Ouhel Tomáš · Oujezdská Marie · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Peksa Mikuláš · Pelda Zdeněk · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Petříčková Iva · Pfeffer Vladimír · Pfeiler Tomáš · Pícha Vladimír · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Plaček Jan · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Polách Kamil · Polčák Stanislav · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Robejšek Petr · Ruščák Andrej · Rydzyk Pavel · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Řeháčková Karolína Avivi · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Sirový Michal · Skalíková Lucie · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slejška Zdeněk · Slimáková Margit · Smoljak David · Smutný Pavel · Sobíšek Pavel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Šindelář Pavel · Šípová Adéla · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šojdrová Michaela · Šoltés Michal · Špalková Veronika Krátká · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěpán Martin · Štěpánek Pavel · Štern Ivan · Štern Jan · Štětka Václav · Štrobl Daniel T T. Tereza · Táborský Adam · Tejkalová N. Alice · Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Tůma Petr · Turek Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vacková Pavla · Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vančurová Martina · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Vhrsti · Vích Tomáš · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Vostrá Denisa · Výborný Marek · Vyskočil František W Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Wirthová Jitka · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zajíček Zdeněk · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří · Zouzalík Marek Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael · Žantovský Petr Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy