Poznámky na okraj současného nemovitostního trhu, primárně s ohledem na kupující.

1. Média, i ta seriózní, o situaci na bytovém trhu nadále informují velmi nevyváženě. Proroků rostoucích cen je jako much. Je to ale do značné míry tím, jak si novináři ulehčují práci a ptají se jen těch, kdo jsou snadno na dosah: realiťáků, hypotečních makléřů, developerů. To jsou shodou okolností také ti, kdo z růstu cen profitují, a systémově tedy nemají zájem připouštět jakýkoliv budoucí pokles. Reprezentativně se vyptat opačné strany, tj. domácností plánujících své bydlení a drobných nemovitostních investorů, je výrazně těžší (podobným směrem mířilo snad jen Aktuálně.cz v projektu Bydlení za všechny prachyy). Možná že ceny v dohledné době porostou, možná že ne, ale ptát se na to jen těch, kterým padají do kapsy procenta z těch dosažených, je každopádně špatná žurnalistika.

2. Z předešlého bodu vyplývá i to, že pokud pokles cen nastane nebo už nastal, málokdo ho bude vyhlašovat. Znamenalo by to potvrzovat, že pokles je možný, a to strana prodávajících se svým aparátem realitek nepotřebuje. A když, tak jen jako reklamu na okamžitý nákup. O jakémkoli větším poklesu cen se většina obyvatel dozví, teprve až bude po něm. Zásadní je navíc rozdíl mezi nominálními a reálnými cenami. Pravděpodobný scénář je ten, že delší velmi mírný nominální pokles, jaký zažíváme od loňského léta, se potichu překlopí do podstatného poklesu přepočteného na ceny ostatních životních potřeb a na příjmy obyvatelstva. Vítězem celého procesu bude ten, kdo nepromešká chvíli, kdy se pro něj žádaná nemovitost stane relativně dobře dostupnou (ať už to v jeho případě znamená cokoli).

3. Co se týče oživení trhu, na které různí komentátoři poukazují, to se zdá zatím nejisté. Věštit ho z červencových dat, která znamenají meziroční i meziměsíční propad, s odkazem na „očištění o sezónní vlivy“, je pohyb na hraně chyby měření. I kdyby však bylo oživení skutečné, není to zdaleka totéž co růst cen (třebaže by o tom někteří rádi veřejnost přesvědčili a podnítili tak brzké pokračování české nemovitostní psychózy). Oživení trhu znamená, že více zápasů v přetahované mezi nabídkou a poptávkou zná svůj výsledek. Neříká se tím, komu v těchto zápasech povolily svaly dřív.

4. Ohledně novostaveb se česká debata zmítá mezi zvláštními extrémy. Na jedné straně je prý výstavba nevhodnou regulací a papírováním prodlužována o dlouhé roky a postavit od píky něco podstatnějšího trvá i k deseti letům. Na druhou stranu developeři kvůli nízké poptávce při daných cenách málem ze dne na den „zastavují výstavbu“ a vyhrožují nedostatkem nových bytů už napřesrok. Přeberte si to, jak umíte, laik by ovšem myslel, že developerské plánování probíhá v jiném, podstatně delším cyklu nežli úroková politika ČNB. Pokud developer nechce prodávat za aktuálně dosažitelné ceny a nechává svůj projekt mimo trh, je to samozřejmě jeho právo. Zní to ovšem o dost méně dramaticky než „nestavíme!“.

5. Před rokem a čtvrt jste v běžném českém hovoru mohli zaslechnout slova „je válka“. Jen tak, bez místního určení. Všichni jsme pociťovali, jak je ona válka blízko a jak se nás týká. Na frontě se přitom od té doby nezměnilo zas tak moc. Je asi přirozené, že jsme se v našich končinách časem vesměs vrátili k byznysu „as usual“, válka a bezpečnost ve střední a východní Evropě ale zůstává zásadním faktorem pro nemovitostní trh. To, jak dopadne ruská agrese na Ukrajině, má zásadní vliv na to, jak bezpečné bude žít v Česku a kdo zde bude chtít žít. Rusko se podle všeho připravuje na dlouhou válku, kterou pojímá jako svou existenční otázku (bez ohledu na přiměřenost takového vnímání). Je to hypotetická otázka, ale pokud by se zhroutila ukrajinská obrana, slovenské volby za měsíc ovládl prokremelský Fico a v USA se za rok stal opět prezidentem Trump, kolik budete v takové bezpečnostní konstelaci ochotni zaplatit řekněme za nemovitost na Moravě? (Omlouvám se za cynismus, s nímž zde válku zařazuji do šestice tržních poznámek. Trh ale není etické prostředí.)

6. Akcioví investoři znají střídání dob, kdy roste celý trh, s dobami, kdy se vyplatí tituly pečlivě vybírat. Jelikož nemovitosti se v posledních dekádě staly základní investiční představou Čechů, je dobře možné, že bude třeba uvažovat o nich podobně. Cenový vzestup, stagnace ani pokles nemusejí být do budoucna adekvátní charakteristikou trhu jako celku. Jako první v řadě se nabízí opozice center (pro jednoduchost řekněme univerzitních měst v čele s Prahou) a periferií. Rozdíl mezi místy, kde lidí přibývá a kde jich ubývá; kde chtějí žít a kde nechtějí. Pokud bych si měl vsadit na střednědobý vývoj, řekl bych, že v Praze ceny nebudou už nominálně klesat, zatímco na periferiích je pro to stále ještě spousta prostoru. Praha jako mezinárodní metropole je kapitola sama pro sebe. (V jejích lepších čtvrtích dnes české peníze soutěží s penězi mnoha lidí, kteří by mohli žít a vydělávat leckde od Barcelony po Helsinky, ale kteří nikdy nezakotví v Šumperku, Vsetíně nebo Klatovech.)