V Česku se postupně rozšířila představa, že bydlení v nájmu je finanční prohrou. Nemusí to tak být. Bydlení v nájmu může být oproti bydlení v bytě koupeném na hypotéku finančně výhodnější. A to dokonce i v případě, že měsíční nájemné je vyšší než měsíční splátka hypotéky.

Kdo má na výběr, měl by se prý rozhodně vyhnout nájmu a směřovat k bydlení ve vlastním bytě (nebo domě), i kdyby to bylo za cenu nákupu bytu na hypotéku. Odtud pak pramení nářky, že rychle rostoucí ceny nemovitostí znamenají zhoršování dostupnosti bydlení. (Přitom ale cena nemovitosti jakožto aktiva a cena bydlení jakožto služby jsou dvě různé věci; ale o tom někdy jindy.)
Bydlení ve vlastním bytě koupeném na hypotéku versus bydlení v nájmu mají samozřejmě řadu nefinančních výhod a nevýhod. Významnou součástí celé úvahy je nicméně finanční stránka věci. Její výhodou je, že se dá vyjádřit v číslech. A tahle čísla se pro bydlení v nájmu a ve vlastním na hypotéku dají srovnat, takže se dá posoudit, která varianta vychází - čistě finančně vzato - výhodněji.
Právě o tohle finanční porovnání se mnozí autoři na internetu a v médiích pokoušejí. Většinou ale bohužel velmi zjednodušeným, nebo přímo nekorektním způsobem. Na první poslech rozumně, ale úplně mimo, je radikální odsudek „když si koupím byt na hypotéku, budu nakonec mít byt, kdežto jako nájemník budu mít nakonec prázdné ruce“. Jen o málo sofistikovanější je cvičení, na které narazíme taktéž hodně často: autor v něm porovná měsíční nájemné a měsíční splátku hypotéky, a pokud mu nájemné vyjde vyšší, prohlásí, že výhodnější je bydlení ve vlastním (a naopak).
To hlavní, na co tyto pokusy o porovnání zapomínají, je skutečnost, že kupec bytu i nájemník jsou si podobnější, než by se mohlo zdát. Oba jsou totiž investoři. V jakém smyslu?
Předpokládejme, že máte na začátku k dispozici akontaci (to je ta částka, kterou musíte mít naspořenou, abyste dostali hypotéku) - jen v takovém případě totiž máte vůbec na výběr. Nájem a nákup jsou pak vlastně dvě možnosti, jak budete onu akontaci investovat.
Kupec ji investuje do bytu. Jeho výdělek z této investice bude mít podobu budoucího zvýšení ceny bytu (tzv. kapitálový výnos; pokud by cena bytu naopak klesla, kapitálový výnos bude záporný), zatímco kupcovým hlavním nákladem budou splátky hypotéky.
Naproti tomu nájemník může částku ve výši akontace investovat do libovolného alternativního aktiva. Protože jde (abychom dodrželi symetrii s nákupem bytu) pravděpodobně o investici na dlouhá léta, dává smysl uvažovat i o nákupu takových aktiv, která jsou krátkodobě poměrně riziková, ale dlouhodobě se svým držitelům za toto riziko obvykle odměňují poměrně vysokými výnosy. Takovým aktivem jsou třeba podílové listy akciových podílových fondů. Hlavním nákladem nájemníka je samozřejmě nájemné.
Teď už je asi jasné to, co většina srovnávačů vlastního bydlení na hypotéku a nájemního bydlení pomíjí: v porovnání, jestli je pro vás celkově dlouhodobě finančně výhodnější nákup bytu na hypotéku, nebo pronajmutí si bytu, hraje zcela zásadní roli vaše očekávání. Očekávání toho, jak v dalších letech nebo desetiletích (podle vámi zvažovaného časového horizontu celé akce) porostou ceny bytů daného typu versus jaké budou výnosy z alternativní investice, do níž byste umístili akontaci v případě, že se rozhodnete pro nájemní bydlení. Důležité je ovšem i vaše očekávání, jak se bude vyvíjet nájemné. Jistý vliv má i vámi očekávaný vývoj dalších finančních faktorů, jako jsou třeba příslušné daně, poplatky nebo hypoteční úroková sazba.
Tato vaše očekávání by měla být výsledkem zvážení dosavadního pozorovaného vývoje (v Česku i v relevantní cizině) a faktorů, které by mohly vést k tomu, že budoucí vývoj se bude od toho dosavadního lišit.
Kdo dočetl až sem, získá nejspíš dojem, že finanční porovnání nákupu bytu na hypotéku a bydlení v nájmu je vlastně pekelně složité. Je skutečně hodně složité, ale není nemožné. Stačí poskládat všechny potřebné parametry do správných vzorečků. Pokud vím, žádná taková srovnávací kalkulačka zatím veřejně k dispozici není. A přitom by asi mnohým z nás otevřela oči a pomohla k lepšímu rozhodování v této docela zásadní životní otázce.
V rámci své dlouholeté aktivity na poli finanční gramotnosti jsem se proto rozhodl sestavit právě takovouto srovnávací kalkulačku. Její tvorba, odladění a umístění na internet mně a lidem, kteří mně pomáhali, trvalo mnoho desítek hodin (kalkulačka pracuje s více než 30 parametry), ale je na světě, a to v rámci portálu finegra.cz shromážďujícího všechny mé dosavadní projekty na poli budování finanční a (neméně důležité) ekonomické gramotnosti.
Abych uvedl aspoň jeden konkrétní příklad: kalkulačka ukazuje, že pokud budeme předpokládat historicky vcelku realistické hodnoty všech potřebných parametrů (růst cen bytů 2,8 %; růst nájemného 2,1 %; celkový výnos z akcií 8,3 %; správcovský poplatek podílového fondu 1,9 %; atd.), pak při 25leté hypotéce ve výši 3 miliony Kč na byt v hodnotě 4,5 milionu Kč může být počáteční nájemné o pár stovek vyšší než splátka hypotéky (budoucí nájemné bude samozřejmě v důsledku inflace ještě vyšší), a přesto je celková očekávaná budoucí hodnota úspor toho, kdo si byt koupí (na uvedenou hypotéku), maličko nižší než u toho, kdo si ho jen pronajme (za uvedené nájemné).
Za jistých okolností může být bydlení v nájmu - oproti bydlení ve vlastním na hypotéku - zkrátka finanční výhrou.