Bydlení v nájmu není vyhazováním peněz z okna

31. 05. 2021 | 09:00
Přečteno 9505 krát
V Česku se postupně rozšířila představa, že bydlení v nájmu je finanční prohrou. Nemusí to tak být. Bydlení v nájmu může být oproti bydlení v bytě koupeném na hypotéku finančně výhodnější. A to dokonce i v případě, že měsíční nájemné je vyšší než měsíční splátka hypotéky.

Kdo má na výběr, měl by se prý rozhodně vyhnout nájmu a směřovat k bydlení ve vlastním bytě (nebo domě), i kdyby to bylo za cenu nákupu bytu na hypotéku. Odtud pak pramení nářky, že rychle rostoucí ceny nemovitostí znamenají zhoršování dostupnosti bydlení. (Přitom ale cena nemovitosti jakožto aktiva a cena bydlení jakožto služby jsou dvě různé věci; ale o tom někdy jindy.)
Bydlení ve vlastním bytě koupeném na hypotéku versus bydlení v nájmu mají samozřejmě řadu nefinančních výhod a nevýhod. Významnou součástí celé úvahy je nicméně finanční stránka věci. Její výhodou je, že se dá vyjádřit v číslech. A tahle čísla se pro bydlení v nájmu a ve vlastním na hypotéku dají srovnat, takže se dá posoudit, která varianta vychází - čistě finančně vzato - výhodněji.
Právě o tohle finanční porovnání se mnozí autoři na internetu a v médiích pokoušejí. Většinou ale bohužel velmi zjednodušeným, nebo přímo nekorektním způsobem. Na první poslech rozumně, ale úplně mimo, je radikální odsudek „když si koupím byt na hypotéku, budu nakonec mít byt, kdežto jako nájemník budu mít nakonec prázdné ruce“. Jen o málo sofistikovanější je cvičení, na které narazíme taktéž hodně často: autor v něm porovná měsíční nájemné a měsíční splátku hypotéky, a pokud mu nájemné vyjde vyšší, prohlásí, že výhodnější je bydlení ve vlastním (a naopak).
To hlavní, na co tyto pokusy o porovnání zapomínají, je skutečnost, že kupec bytu i nájemník jsou si podobnější, než by se mohlo zdát. Oba jsou totiž investoři. V jakém smyslu?
Předpokládejme, že máte na začátku k dispozici akontaci (to je ta částka, kterou musíte mít naspořenou, abyste dostali hypotéku) - jen v takovém případě totiž máte vůbec na výběr. Nájem a nákup jsou pak vlastně dvě možnosti, jak budete onu akontaci investovat.
Kupec ji investuje do bytu. Jeho výdělek z této investice bude mít podobu budoucího zvýšení ceny bytu (tzv. kapitálový výnos; pokud by cena bytu naopak klesla, kapitálový výnos bude záporný), zatímco kupcovým hlavním nákladem budou splátky hypotéky.
Naproti tomu nájemník může částku ve výši akontace investovat do libovolného alternativního aktiva. Protože jde (abychom dodrželi symetrii s nákupem bytu) pravděpodobně o investici na dlouhá léta, dává smysl uvažovat i o nákupu takových aktiv, která jsou krátkodobě poměrně riziková, ale dlouhodobě se svým držitelům za toto riziko obvykle odměňují poměrně vysokými výnosy. Takovým aktivem jsou třeba podílové listy akciových podílových fondů. Hlavním nákladem nájemníka je samozřejmě nájemné.
Teď už je asi jasné to, co většina srovnávačů vlastního bydlení na hypotéku a nájemního bydlení pomíjí: v porovnání, jestli je pro vás celkově dlouhodobě finančně výhodnější nákup bytu na hypotéku, nebo pronajmutí si bytu, hraje zcela zásadní roli vaše očekávání. Očekávání toho, jak v dalších letech nebo desetiletích (podle vámi zvažovaného časového horizontu celé akce) porostou ceny bytů daného typu versus jaké budou výnosy z alternativní investice, do níž byste umístili akontaci v případě, že se rozhodnete pro nájemní bydlení. Důležité je ovšem i vaše očekávání, jak se bude vyvíjet nájemné. Jistý vliv má i vámi očekávaný vývoj dalších finančních faktorů, jako jsou třeba příslušné daně, poplatky nebo hypoteční úroková sazba.
Tato vaše očekávání by měla být výsledkem zvážení dosavadního pozorovaného vývoje (v Česku i v relevantní cizině) a faktorů, které by mohly vést k tomu, že budoucí vývoj se bude od toho dosavadního lišit.
Kdo dočetl až sem, získá nejspíš dojem, že finanční porovnání nákupu bytu na hypotéku a bydlení v nájmu je vlastně pekelně složité. Je skutečně hodně složité, ale není nemožné. Stačí poskládat všechny potřebné parametry do správných vzorečků. Pokud vím, žádná taková srovnávací kalkulačka zatím veřejně k dispozici není. A přitom by asi mnohým z nás otevřela oči a pomohla k lepšímu rozhodování v této docela zásadní životní otázce.
V rámci své dlouholeté aktivity na poli finanční gramotnosti jsem se proto rozhodl sestavit právě takovouto srovnávací kalkulačku. Její tvorba, odladění a umístění na internet mně a lidem, kteří mně pomáhali, trvalo mnoho desítek hodin (kalkulačka pracuje s více než 30 parametry), ale je na světě, a to v rámci portálu finegra.cz shromážďujícího všechny mé dosavadní projekty na poli budování finanční a (neméně důležité) ekonomické gramotnosti.
Abych uvedl aspoň jeden konkrétní příklad: kalkulačka ukazuje, že pokud budeme předpokládat historicky vcelku realistické hodnoty všech potřebných parametrů (růst cen bytů 2,8 %; růst nájemného 2,1 %; celkový výnos z akcií 8,3 %; správcovský poplatek podílového fondu 1,9 %; atd.), pak při 25leté hypotéce ve výši 3 miliony Kč na byt v hodnotě 4,5 milionu Kč může být počáteční nájemné o pár stovek vyšší než splátka hypotéky (budoucí nájemné bude samozřejmě v důsledku inflace ještě vyšší), a přesto je celková očekávaná budoucí hodnota úspor toho, kdo si byt koupí (na uvedenou hypotéku), maličko nižší než u toho, kdo si ho jen pronajme (za uvedené nájemné).
Za jistých okolností může být bydlení v nájmu - oproti bydlení ve vlastním na hypotéku - zkrátka finanční výhrou.

Blogeři abecedně

A Aktuálně.cz Blog · Atapana Mnislav Zelený B Baar Vladimír · Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoníček Radek · Bartošek Jan · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bednář Vojtěch · Bělobrádek Pavel · Beránek Jan · Berkovcová Jana · Bernard Josef · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo · Cizinsky Ludvik Č Černoušek Štěpán · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Dostál Ondřej · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořák Jan · Dvořák Petr · Dvořáková Vladimíra E Elfmark František F Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Fendrych Martin · Fiala Petr · Fibigerová Markéta · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Goláň Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Hájek Jan · Hála Martin · Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Heroldová Martina · Hilšer Marek · Hladík Petr · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holásková Kamila · Holmerová Iva · Honzák Radkin · Horáková Adéla · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrabálek Alexandr · Hradilková Jana · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubálková Pavla · Hubinger Václav · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kaláb Tomáš · Kania Ondřej · Karfík Filip · Karlický Josef · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Pavel · Klíma Vít · Klimeš David · Klusoň Jan · Kňapová Kateřina · Kocián Antonín · Kohoutová Růžena · Koch Paul Vincent · Kolaja Marcel · Kolářová Marie · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Konrádová Kateřina · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kučerová Karolína · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Máchalová Jana · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Měska Jiří · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minář Mikuláš · Minařík Petr · Mittner Jiří · Moore Markéta · Mrkvička Jan · Müller Zdeněk · Mundier Milan · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Nerudová Danuše · Nerušil Josef · Niedermayer Luděk · Nosková Věra · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novák Aleš · Novotný Martin · Novotný Vít · Nožička Josef O Obluk Karel · Ocelák Radek · Oláh Michal · Ouhel Tomáš · Oujezdská Marie · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Peksa Mikuláš · Pelda Zdeněk · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Petříčková Iva · Pfeffer Vladimír · Pfeiler Tomáš · Pícha Vladimír · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Plaček Jan · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Polách Kamil · Polčák Stanislav · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Robejšek Petr · Ruščák Andrej · Rydzyk Pavel · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Řeháčková Karolína Avivi · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Sirový Michal · Skalíková Lucie · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slejška Zdeněk · Slimáková Margit · Smoljak David · Smutný Pavel · Sobíšek Pavel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Šindelář Pavel · Šípová Adéla · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šojdrová Michaela · Šoltés Michal · Špalková Veronika Krátká · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěpán Martin · Štěpánek Pavel · Štern Ivan · Štern Jan · Štětka Václav · Štrobl Daniel T T. Tereza · Táborský Adam · Tejkalová N. Alice · Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Tůma Petr · Turek Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vacková Pavla · Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vančurová Martina · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Vhrsti · Vích Tomáš · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Vostrá Denisa · Výborný Marek · Vyskočil František W Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Wirthová Jitka · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zajíček Zdeněk · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří · Zouzalík Marek Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael · Žantovský Petr Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy