Výhodnost nájmu versus nákupu závisí na řadě parametrů. Z nich nejdůležitější jsou dva: růst cen bytů a výnos z investice jinam než do bytu. Co od nich lze čekat?

Před pár dny jsem psal o tom, že bydlení v nájmu může být z finančního pohledu celkově výhodnější než bydlení v (podobném ale) vlastním bytě zakoupeném na hypotéku.
K tomuto výsledku vede kalkulačka umístěná na portálu Finegra (tu může za drobný poplatek využít i kdokoli z vás k propočtu finančně „neutrálního“ nájemného ve vaší skutečné situaci - například pokud váháte mezi nákupem bytu na hypotéku a pouhým pronajmutím podobného bytu). Jde nicméně samozřejmě o výsledek podmíněný celou řadou do kalkulačky zadaných předpokladů ohledně budoucího vývoje klíčových veličin.
Někteří uživatelé kalkulačky zadávají do výpočtu výrazně jiné předpokládané hodnoty, než ty, které jsou v ní navrženy. To je samozřejmě zcela v pořádku, nicméně svědčí to o prognostické nejistotě, která v této oblasti panuje.
Protože rozhodnutí o (ne)nákupu versus (ne)pronajmutí bytu se týká mnohých z nás a protože jde o rozhodnutí velmi významné, možná je na místě uvést některé konkrétní údaje a s nimi související úvahy, a to aspoň pro dva nejdůležitější parametry: (1) růst cen bytů a (2) výnos z alternativní investice (tj. investice pro případ, že byt nekoupíme, a tedy že akontaci můžeme investovat jiným dlouhodobým způsobem); níže budu předpokládat, že nejlepší neexotickou dlouhodobou investiční alternativou k nákupu bytu je nákup akcií (resp. podílových listů akciových fondů).
Ceny bytů
Ohledně dlouhodobějšího výhledu cen bytů můžeme využít hned několik zdrojů a druhů dat. Podle tzv. Indexu cen bytových nemovitostí (zkratka HPI; počítá ČSÚ) činil meziroční růst těchto cen od začátku roku 2009 kolem 4 %. Jiný ukazatel ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí), který je k dispozici od roku 1999, dává zhruba dvojnásobné tempo růstu.
Zde musíme mít jako vždy na paměti známé prognostické dilema: delší časová řada má výhodu, že obsahuje více různých „příhod“ na daném trhu (dobrých i špatných časů), takže se zdá být reprezentativnější, ale na druhou stranu obsahuje i starší data, která mohou být pro odhad budoucího fungování daného trhu méně užitečná – zejména v Česku, jehož ekonomika (zákony a regulace, chování firem a domácností, kvalita statistických dat atd.) procházela po řadu po přechodu na tržní hospodářství specifickým vývojem, který už se nebude opakovat.
Pokud máte pocit, že český trh s byty postupně „dospěl“, a tudíž jeho vývoj bude do budoucna podobný ani ne tak své vlastní minulosti, jako spíš minulému vývoji trhů s nemovitostmi v rozvinutých ekonomikách, pak vám možná budou připadat užitečnější údaje think-tanku OECD: podle nich průměrný růst cen nemovitostí v řadě rozvinutých zemí v období od roku 1971 činil po odečtení inflace a za předpokladu neměnné kvality pouze kolem 1-2 % (viz OECD Analytical House Price Indicators). Ani tady ale samozřejmě nelze vyloučit, že budoucnost bude jiná.
Předchozí zmínka o neměnné kvalitě bytu je důležitá: kvalita bytů (ve smyslu celkové atraktivnosti pro bydlení) totiž i přes pravidelnou údržbu obvykle během let pomalu klesá například z důvodu měnících se představ o žádoucí dispozici bytů. Odborná literatura naznačuje tempo tohoto poklesu kolem 1 % ročně (viz Harding a kol., Journal of Urban Economics, 2007, 61(2)).
Váš odhad budoucího růstu ceny bytu by tedy měl vyjít z očekávaného růstu cen bytů při neměnné kvalitě (bez inflace), přičíst očekávanou inflaci (zde připomeňme, že Česká národní banka má inflační cíl ve výši 2 %) a odečíst očekávané tempo poklesu kvality.
Výnosy akcií
Co se týče celkového výnosu (růst ceny + případné dividendy) z držby akcií, mnohaleté časové řady z rozvinutých zemí ukazují na průměr kolem 7-8 % po odečtení inflace, ale před odečtením poplatků zprostředkovatelům (viz Jorda a kol., Quarterly Journal of Economics, 2019, 143(3)). Opět: budoucnost může být jiná, zejména pokud budeme zvažovat jen určitý vybraný okruh akcií (například české, evropské, v určitém odvětví apod.). Pokud jako lepší indikátor budoucnosti vezmeme například posledních 10 let (což z hlediska vývoje ekonomik rozvinutého světa nebyla žádná velká hitparáda), pak celkové výnosy vycházejí na necelých 6 % v Evropě a téměř 14 % v USA.
Navíc je ovšem třeba vzít v potaz, že pokud budeme investovat do zahraničních akcií, z jejich výnosu nám bude (mírně) ukusovat pravděpodobné pokračování dlouhodobého trendového posilování české měny.
Pro úplnost je třeba zmínit i rizika
Uvedené růsty cen a výnosy jsou dlouholeté průměry. S nimi jsou ovšem spjata i rizika přechodných výkyvů oběma směry. Nejen u akcií, ale i u bytů (a i v Česku) se najdou období, kdy jejich ceny zřetelně klesaly. Jinak řečeno: rozhodně neplatí, že nákup nemovitosti je sázka na jistotu, tj. že vaše investice nemůže nikdy skončit prodělkem. S prodlužujícím se časovým horizontem investice však pravděpodobnost prodělku klesá.
Je ovšem jen na vás jako investorech, jak všechny tyto (nebo i jiné v odborné literatuře a statistických databázích dostupné) údaje vyhodnotíte a využijete pro své rozhodování.