Bydlení v nájmu není vyhazováním peněz z okna II.

06. 06. 2021 | 07:00
Přečteno 4336 krát
Výhodnost nájmu versus nákupu závisí na řadě parametrů. Z nich nejdůležitější jsou dva: růst cen bytů a výnos z investice jinam než do bytu. Co od nich lze čekat?

Před pár dny jsem psal o tom, že bydlení v nájmu může být z finančního pohledu celkově výhodnější než bydlení v (podobném ale) vlastním bytě zakoupeném na hypotéku.
K tomuto výsledku vede kalkulačka umístěná na portálu Finegra (tu může za drobný poplatek využít i kdokoli z vás k propočtu finančně „neutrálního“ nájemného ve vaší skutečné situaci - například pokud váháte mezi nákupem bytu na hypotéku a pouhým pronajmutím podobného bytu). Jde nicméně samozřejmě o výsledek podmíněný celou řadou do kalkulačky zadaných předpokladů ohledně budoucího vývoje klíčových veličin.
Někteří uživatelé kalkulačky zadávají do výpočtu výrazně jiné předpokládané hodnoty, než ty, které jsou v ní navrženy. To je samozřejmě zcela v pořádku, nicméně svědčí to o prognostické nejistotě, která v této oblasti panuje.
Protože rozhodnutí o (ne)nákupu versus (ne)pronajmutí bytu se týká mnohých z nás a protože jde o rozhodnutí velmi významné, možná je na místě uvést některé konkrétní údaje a s nimi související úvahy, a to aspoň pro dva nejdůležitější parametry: (1) růst cen bytů a (2) výnos z alternativní investice (tj. investice pro případ, že byt nekoupíme, a tedy že akontaci můžeme investovat jiným dlouhodobým způsobem); níže budu předpokládat, že nejlepší neexotickou dlouhodobou investiční alternativou k nákupu bytu je nákup akcií (resp. podílových listů akciových fondů).
Ceny bytů
Ohledně dlouhodobějšího výhledu cen bytů můžeme využít hned několik zdrojů a druhů dat. Podle tzv. Indexu cen bytových nemovitostí (zkratka HPI; počítá ČSÚ) činil meziroční růst těchto cen od začátku roku 2009 kolem 4 %. Jiný ukazatel ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí), který je k dispozici od roku 1999, dává zhruba dvojnásobné tempo růstu.
Zde musíme mít jako vždy na paměti známé prognostické dilema: delší časová řada má výhodu, že obsahuje více různých „příhod“ na daném trhu (dobrých i špatných časů), takže se zdá být reprezentativnější, ale na druhou stranu obsahuje i starší data, která mohou být pro odhad budoucího fungování daného trhu méně užitečná – zejména v Česku, jehož ekonomika (zákony a regulace, chování firem a domácností, kvalita statistických dat atd.) procházela po řadu po přechodu na tržní hospodářství specifickým vývojem, který už se nebude opakovat.
Pokud máte pocit, že český trh s byty postupně „dospěl“, a tudíž jeho vývoj bude do budoucna podobný ani ne tak své vlastní minulosti, jako spíš minulému vývoji trhů s nemovitostmi v rozvinutých ekonomikách, pak vám možná budou připadat užitečnější údaje think-tanku OECD: podle nich průměrný růst cen nemovitostí v řadě rozvinutých zemí v období od roku 1971 činil po odečtení inflace a za předpokladu neměnné kvality pouze kolem 1-2 % (viz OECD Analytical House Price Indicators). Ani tady ale samozřejmě nelze vyloučit, že budoucnost bude jiná.
Předchozí zmínka o neměnné kvalitě bytu je důležitá: kvalita bytů (ve smyslu celkové atraktivnosti pro bydlení) totiž i přes pravidelnou údržbu obvykle během let pomalu klesá například z důvodu měnících se představ o žádoucí dispozici bytů. Odborná literatura naznačuje tempo tohoto poklesu kolem 1 % ročně (viz Harding a kol., Journal of Urban Economics, 2007, 61(2)).
Váš odhad budoucího růstu ceny bytu by tedy měl vyjít z očekávaného růstu cen bytů při neměnné kvalitě (bez inflace), přičíst očekávanou inflaci (zde připomeňme, že Česká národní banka má inflační cíl ve výši 2 %) a odečíst očekávané tempo poklesu kvality.
Výnosy akcií
Co se týče celkového výnosu (růst ceny + případné dividendy) z držby akcií, mnohaleté časové řady z rozvinutých zemí ukazují na průměr kolem 7-8 % po odečtení inflace, ale před odečtením poplatků zprostředkovatelům (viz Jorda a kol., Quarterly Journal of Economics, 2019, 143(3)). Opět: budoucnost může být jiná, zejména pokud budeme zvažovat jen určitý vybraný okruh akcií (například české, evropské, v určitém odvětví apod.). Pokud jako lepší indikátor budoucnosti vezmeme například posledních 10 let (což z hlediska vývoje ekonomik rozvinutého světa nebyla žádná velká hitparáda), pak celkové výnosy vycházejí na necelých 6 % v Evropě a téměř 14 % v USA.
Navíc je ovšem třeba vzít v potaz, že pokud budeme investovat do zahraničních akcií, z jejich výnosu nám bude (mírně) ukusovat pravděpodobné pokračování dlouhodobého trendového posilování české měny.
Pro úplnost je třeba zmínit i rizika
Uvedené růsty cen a výnosy jsou dlouholeté průměry. S nimi jsou ovšem spjata i rizika přechodných výkyvů oběma směry. Nejen u akcií, ale i u bytů (a i v Česku) se najdou období, kdy jejich ceny zřetelně klesaly. Jinak řečeno: rozhodně neplatí, že nákup nemovitosti je sázka na jistotu, tj. že vaše investice nemůže nikdy skončit prodělkem. S prodlužujícím se časovým horizontem investice však pravděpodobnost prodělku klesá.
Je ovšem jen na vás jako investorech, jak všechny tyto (nebo i jiné v odborné literatuře a statistických databázích dostupné) údaje vyhodnotíte a využijete pro své rozhodování.

Blogeři abecedně

A Aktuálně.cz Blog · Atapana Mnislav Zelený B Baar Vladimír · Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoníček Radek · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bednář Vojtěch · Bělobrádek Pavel · Beránek Jan · Bernard Josef · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo Č Černoušek Štěpán · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Dostál Ondřej · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořák Jan · Dvořák Petr · Dvořáková Vladimíra E Elfmark František F Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Fendrych Martin · Fiala Petr · Fibigerová Markéta · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Hájek Jan · Hála Martin · Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Heroldová Martina · Hilšer Marek · Hladík Petr · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holásková Kamila · Holmerová Iva · Honzák Radkin · Horáková Adéla · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrabálek Alexandr · Hradilková Jana · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubinger Václav · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kania Ondřej · Karfík Filip · Karlický Josef · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Pavel · Klíma Vít · Klimeš David · Kňapová Kateřina · Kocián Antonín · Kohoutová Růžena · Kolaja Marcel · Kolářová Marie · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kučerová Karolína · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Máchalová Jana · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Měska Jiří · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minařík Petr · Mittner Jiří · Moore Markéta · Mrkvička Jan · Müller Zdeněk · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Nerušil Josef · Niedermayer Luděk · Nosková Věra · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novák Aleš · Novotný Martin · Novotný Vít · Nožička Josef O Obluk Karel · Oláh Michal · Ouhel Tomáš · Oujezdská Marie · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Peksa Mikuláš · Pelda Zdeněk · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Petříčková Iva · Pfeffer Vladimír · Pfeiler Tomáš · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Plaček Jan · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Polách Kamil · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Robejšek Petr · Rydzyk Pavel · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Sirový Michal · Skalíková Lucie · Skořepa Michal · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slimáková Margit · Smoljak David · Sobíšek Pavel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Šindelář Pavel · Šípová Adéla · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šoltés Michal · Špalková Veronika Krátká · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štern Ivan · Štern Jan · Štětka Václav · Štrobl Daniel T Táborský Adam · Tejkalová N. Alice · Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Tůma Petr · Turek Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vacková Pavla · Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vančurová Martina · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Vhrsti · Vích Tomáš · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Výborný Marek · Vyskočil František W Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Wirthová Jitka · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy