Opravdu si myslíte, že vlastníte byt?

18. 11. 2021 | 15:59
Přečteno 4569 krát
Kupujete-li byt, nepostačí vám smlouva ani výpis z katastru nemovitostí. Požadujte doklad o kolaudaci stavby! A pokud byt ještě nestojí, počítejte s „charakterovou otrlostí“ a plaťte jen velmi uvážlivě….


Koupili jste si za drahé peníze soubor místností a myslíte si, že vlastníte byt, ve kterém hodláte bydlet? Možná je to trochu jinak. V článku „ Prodám právo na byt. Zn. Draze “ (LN 25.10) píše autorka Eliška Nová toto: „Developeři zpravidla uvolňují byty k prodeji, jakmile mají po kupě potřebná povolovací razítka, nasmlouvané dodavatele a zajištěné financování… Nejedná se o nelegální postup, ale je k němu potřeba charakterové otrlosti.“ Charakterové otrlosti? To je ovšem velmi slabé slovo. Žádný byt ve skutečnosti v těchto případech ještě zatím neexistuje, – v lepším případě má developer potřebné povolení k jeho stavbě – ale to zdaleka neznamená nejen, že bude postaven, ale také že bude po dostavění stavebním úřadem – jako nezbytná podmínka jeho užívání – také řádně zkolaudován. A zde bych rád upozornil na problém o kterém se ani moc neví ani moc nepíše. A ten může být zcela zásadní.
Majitel domu v Praze 2 bez jakéhokoliv povolení, bez vědomí stavebního úřadu, jehož pracovníky ani do domu nepustil, nechal ve svém domě vystavět v půdním prostoru několik bytových jednotek, které vzápětí dychtivým zájemcům – dům je na velmi atraktivním místě – za drahé peníze prodal. Byty nejsou podle stavebního zákona zkolaudovány, tedy nemohou být ani užívány a stavební úřad zahájí s novými „vlastníky“ stavební řízení o kolaudaci nebo odstranění stavby. Problém je v tom, že tyto „byty“ nikdy být zkolaudovány nemohou, neboť stavba je v památkové reservaci a je vybudována v rozporu s památkovým zákonem. Ale, na druhou stranu, občané mají nejen řádné smlouvy o koupi bytu uzavřené s majitelem nemovitosti, ale dokonce mají výpis z katastru nemovitostí, kde je toto „právo“ řádně podle katastrálního zákona, zapsáno!

Jak je to možné? V našem právu totiž existuje rozpor mezi soukromým právem (občanským zákoníkem) a veřejným právem, který představuje současný, ale i nový stavební zákon. Zatímco podle stavebního zákona žádná stavba nesmí být užívána bez kolaudace, tedy bez schválení stavebního úřadu, občanský zákoník umožňuje aby taková stavba byla předmětem prodeje. Podle nového občanského zákoníku „pojmy jako byt již nejsou zásadně vázány na existenci správního rozhodnutí stavebního úřadu“ a Nejvyšší soud soudí, s ohledem na smluvní volnost, že „občanskoprávní vztahy nemusí být totožné se vztahy stavebněprávními, založené kolaudačním rozhodnutím.“ Můžete si tedy, podle občanského zákoníku koupit byt, který podle stavebního zákona vlastně ani neexistuje a nesmíte jej užívat!
Zdaleka ovšem nejde o tento trochu unikátní případ z Prahy. Nejen že obdobných černých staveb, prodaných občanům jako řádné byty je již několik, ale kterýkoliv stavebník, nebo developer se může dostat do situace, že nejen že nebude moci rozestavěnou stavbu dokončit, ale že ji z mnoha důvodů nebude moci řádně provést kolaudačním řízením. A veškerá odpovědnost za nezákonný stav zůstane na „vlastnících“ takových bytů.

Jako právník chápu rozdíl mezi veřejným a občanským právem, ale nechápu k čemu je takový stav pro občany dobrý. Nejsem samozřejmě jediný, který vidí, že je něco špatně. Předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního mi píše že „současný stav je nevyhovující a podporuji Vaše úsilí o změnu“ a ministryně pro místní rozvoj soudí, že „k návrhu na vklad do katastru nemovitostí…měl navrhovatel předložit kolaudační souhlas“. Oboje však vyžaduje změnu důležitých zákonů. Dočkáme se? A do té doby: občané musí sami hájit a střežit svá práva. Kupujete-li byt, nepostačí vám smlouva ani výpis z katastru nemovitostí. Požadujte doklad o kolaudaci stavby! A pokud byt ještě nestojí, počítejte s „charakterovou otrlostí“ a plaťte jen velmi uvážlivě….
LN 16.11

Blogeři abecedně

A Aktuálně.cz Blog · Atapana Mnislav Zelený B Baar Vladimír · Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoníček Radek · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bednář Vojtěch · Bělobrádek Pavel · Beránek Jan · Bernard Josef · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo Č Černoušek Štěpán · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Dostál Ondřej · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořák Jan · Dvořák Petr · Dvořáková Vladimíra E Elfmark František F Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Fendrych Martin · Fiala Petr · Fibigerová Markéta · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Hájek Jan · Hála Martin · Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Heroldová Martina · Hilšer Marek · Hladík Petr · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holásková Kamila · Holmerová Iva · Honzák Radkin · Horáková Adéla · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hrabálek Alexandr · Hradilková Jana · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubinger Václav · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kania Ondřej · Karfík Filip · Karlický Josef · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Pavel · Klíma Vít · Klimeš David · Klusoň Jan · Kňapová Kateřina · Kocián Antonín · Kohoutová Růžena · Kolaja Marcel · Kolářová Marie · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Konrádová Kateřina · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kučerová Karolína · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Máchalová Jana · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Měska Jiří · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minář Mikuláš · Minařík Petr · Mittner Jiří · Moore Markéta · Mrkvička Jan · Müller Zdeněk · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Nerušil Josef · Niedermayer Luděk · Nosková Věra · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novák Aleš · Novotný Martin · Novotný Vít · Nožička Josef O Obluk Karel · Oláh Michal · Ouhel Tomáš · Oujezdská Marie · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Peksa Mikuláš · Pelda Zdeněk · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Petříčková Iva · Pfeffer Vladimír · Pfeiler Tomáš · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Plaček Jan · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Polách Kamil · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Robejšek Petr · Rydzyk Pavel · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Sirový Michal · Skalíková Lucie · Skořepa Michal · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slimáková Margit · Smoljak David · Sobíšek Pavel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Šindelář Pavel · Šípová Adéla · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šoltés Michal · Špalková Veronika Krátká · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěpán Martin · Štern Ivan · Štern Jan · Štětka Václav · Štrobl Daniel T T. Tereza · Táborský Adam · Tejkalová N. Alice · Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Tůma Petr · Turek Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Vacková Pavla · Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vančurová Martina · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Vhrsti · Vích Tomáš · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Výborný Marek · Vyskočil František W Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Wirthová Jitka · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy