Uvádím poslední tři z jedenácti důvodů, které podle mne varují před nafouknutou bublinou trhu s realitami (první čtyři jsem napsal ZDE, další čtyři pak TADY). Dnes se zamyslím nad podvody, faktem, že silná poválečná generace odchází do důchodů a tím, že je na trhu nadbytek prázdných bytů a domů.




9. Podvody

Říká se, že někdo „čumí jako tele na vrata“. Obyvatelé této země takto čuměli už několikrát a pokaždé byli tak zaskočeni a šokování a následně rozhořčeni a naštvaní, že se nad jejich naivitou a nezkušeností dá pouze krčit rameny. Když jsem si jednou před lety koupil Reflex, v kterém byla reportáž o tom, jak se do věznic pašují drogy, přičemž ty drogy pašovali samotní vězeňští dozorci, shodou okolností u mě seděl starší Američan, který se ptal, o čem ten článek je. Zajímal se o to, protože viděl v článku pár obrázků věznice a on sám se věnoval socializačním programům v amerických věznicích. Když jsem mu řekl, že to je o drogách ve vězení, řekl mi, že u nich je to starý problém již od šedesátých let, a že tenkrát byli všichni strašně překvapení, že drogy do věznic pašují hlavně dozorci. Že to prostě není nic nového… Nic nového pro něj nebo Američany, ale pro Čechy to před pár lety nové teda bylo…

Tam kde je velká míra spekulantů, tam jsou také podvody. To, že je zatím nikdo neodhalil a nedokázal a žádný reportér o nich zatím nenapsal šokující reportáž, neznamená, že k těmto podvodům nedochází. K úvěrovým podvodům dochází přitom právě při fázi, kdy je velká poptávka po bytech, nebo jinak - kdy se bublina nafukuje, tj. ve chvíli, kdy všichni – kupci, banky, odhadci a především spekulanti – počítají pouze s tím, že ceny jsou ještě nízké a ještě pořádně povyrostou, všichni zainteresovaní si totiž myslí, že jim nic špatného nemůže stát.

Úvěrový podvod je třeba jen to, když v žádosti o hypotéku někdo uvede nepravdivé údaje. „Nezávislí“ hypoteční poradci v tomto nekalém jednání často své „klienty“ ještě podporují… Řeknou, tohle napíšeme takto, tamto takto, nebojte se, to jsou maličkosti, to nějak sepíšeme, já tam v bance mám dobrý vztahy, všechno bude v pořádku… Až tento „poradce“ jednou skončí v podmínce nebo ve vězení, první co budou banky dělat je to, že budou kontrolovat smlouvy, které tento vychytralec uzavíral… Co se děje, pokud banka někoho podezřívá z úvěrového podvodu, to si zjistěte sami.


10. Silná poválečná generace odchází do důchodů

Silná poválečná generace – rodiče dnešních produktivních Husákových dětí, pomalu ale jistě odchází do důchodu. Když někdo odejde do důchodu, první co zakusí je to, že se mu výrazně snížili příjmy. Uvědomme si, že naši rodičové žádné penzijní nebo kapitálové životní pojištění po velkou část produktivního věku neměli. Co jim komunista nasliboval, to jim kapitalista prostě nemůže dát. Pokud byli ve svém produktivním věku dostatečně chytří, mají alespoň nějaký nemovitý majetek. Pokud ne, mají prostě smůlu… Často ale mají domy, byty nebo alespoň chalupy, které jsou větší, než potřebují. Často žijí sami, protože jsou ovdovělí. Pokud nemají volné peníze v polštáři nebo v bance, první co je v takové situaci napadne, je to, že svůj byt nebo dům prodají a za tyto peníze si koupí byt menší a zbytek peněz použijí jako finanční rezervu, kterou budou používat na vyrovnání výpadku příjmu.

Nejenže se díky nim na trhu objeví další nemovitosti na prodej, ale jejich snížená spotřeba (budou utrácet méně peněz) bude negativně ovlivňovat celou ekonomiku země. Podle ČSÚ je počet obyvatel ve věku 55-69 let přibližně 1,8 miliónu.


11. Nadbytek prázdných bytů a domů na trhu

Podívejte se dnes na nabídky bytů v nových bytových domech, které mají být postaveny na začátku nebo během roku 2009. V lokalitě Praha-Bohdalec jeden takový bytový komplex má stát a podle toho, co lze najít na internetových stránkách, žádný byt zatím prodán nebyl. Před čtyřmi nebo pěti lety to bylo něco nemyslitelného, v té době byly všechny byty prodané dřív, než se vůbec koplo do země. Je dobré si také uvědomit, že výstavba nových bytů a domů byla nejprve akcelerována iracionálním očekáváním útoku Evropanů na české nemovitosti, který měl nastat po připojení ČR k EU a naposledy v roce 2006 předem avizovaným zvýšením DPH. Je totiž klidně možné, že je bytů opravdu dost…

Vezměte si auto a projeďte se večer po nových i starých sídlištích. Udělejte si obrázek podle rozsvícených oken, kolik asi v tom domě skutečně bydlí lidí, a kolik těch bytů je prázdných, Ty prázdné si koupil spekulant před 3-4 lety, a to ještě dřív než tam přijel první bagr. Zjistíte, že buď část nájemníků má tak vysokou hyposplátku, že radši večer šetří elektřinou, nebo v těch bytech prostě nikdo nebydlí.

Dnes je na trhu situace jiná, než tomu bylo před pěti lety… Kombinace vysoké ceny a snížené poptávky potom způsobuje, že některé byty v nových bytových domech v Praze nejsou stále prodané. Dnes i po zkušenostech s překotnou výstavbou a nekvalitní stavební práci, se navíc mění nákupní chování lidí, kteří jsou už opatrnější a byt si chtějí nejprve prohlédnout. Už se nespokojí jenom s 3D modelem v počítači, protože už slyšeli, že hodně lidí má hypotéku, za ni si pořídili úplně nový a moderní byt, ale v tom bytě mají hned po první zimě popraskané zdi, prohnuté stropy nebo plísně…

Závěrem…

Situace v USA je kvantitativně i kvalitativně jiná, ale existuje řada podobností mezi bublinou v USA, která právě praská a situací na trhu v ČR. U nás prozatím ekonomika šlape. U nás prozatím máme relativně nízké úroky. U nás prozatím stále jakžtakž rostou mzdy. U nás stále klesá nezaměstnanost. U nás zatím nikdo nezkoumá, zda je účetnictví českých bank, poskytující hypotéky v naprostém pořádku.

Srozumitelným předpokladem pro koupi bytu s pomocí hypotéky musí být tyto: stabilní a výrazný růst mezd, dlouhodobě stabilní a silný výkon ekonomiky a dlouhodobě velmi nízké úrokové sazby, vysoké nájmy a relativně levné nemovitosti, takže se vyplatí platit hypotéku místo nájmu.

V USA, jak víme, ekonomika zpomaluje… Odhady růstu amerického HDP pro tento rok jsou těsně nad nulou… Americká úvěrová krize rozhodně neskončila a ekonomika USA je v recesi. U nás je to prozatím alespoň v tomto ohledu v pořádku. Každý ale snad už ví, co je to ekonomický cyklus, a každý si snad ještě pamatuje doby, kdy byly úroky hypoték přes 15 % a ještě musel žadatel prokázat jiný majetek a ručit za úvěr až trojnásobnou hodnotou jiného majetku.

Myslíte si, že se tato doba již nikdy nemůže vrátit? Historicky nejnižší úroková sazba s fixací na jeden rok byla 2,97 % v srpnu roku 2005. V únoru 2008 úrok se stejnou fixací vyskočil na 5,52 %, to je nárůst o 185 %. Pokud se jednou vrátí doba, kdy se ekonomice nebude dařit tak jako poslední léta a úrok vyskočí na 15 %, pak hyposplátka, která dnes činí 6 890,- Kč (při fixaci na 5 let a době splácení 20 let), bude rovných 13 168,-Kč a váš byt nebo dům na své ceně bude navíc ztrácet!

Už dnes začíná být levnější si byt „půjčit“ než jej koupit. Situace se pro majitele bude dále zhoršovat s tím, jak bude postupovat deregulace nájemného (na úplnou deregulaci stále čeká 750 000 bytů). Tržní nájem už o mnoho procent neroste, ale stagnuje či dokonce klesá. Trh sám určil své ceny…. Byť je to pro mnohé stále nepochopitelné, tržní nájem může být nakonec opravdu nižší než je dnes.

A proto si opravdu velmi dobře rozmyslete, jestli se chcete při současných cenách zadlužit na 20 či více let svého života a tím se odsoudit k nutnosti chodit neustále do práce jako otrok, i když byste radši chtěli za ušetřené peníze půl roku cestovat po jižní Americe.

Daniel Rabas
Autor je konzultantem v oblasti CRM (řízení vztahu se zákazníky): Má zkušenosti s obchodováním akciemi v USA, sleduje realitní trh v Česku i poslední finanční krizi v USA. Nemá ekonomické vzdělání.