Ceny domů a bytů v koronakrizi neklesnou. Pravděpodobné je spíš pokračování jejich rychlého růstu. Navíc hrozí na tomto trhu bublina. Možných řešení je víc. To nejrychlejší spočívá ve větším využití daně z nemovitostí – pokud se ovšem udělá chytře.

Prognózovat vývoj cen nemovitostí k bydlení je obvykle hodně ošemetná věc. Jde totiž o výsledek působení mnoha faktorů, mezi nimiž najdeme obvykle něco, co tlačí tyto ceny nahoru, a něco jiného, co působí opačně. Jen vzácně nastává na tomto trhu taková „konjunkce planet“, že takřka všechno působí jedním směrem. A právě takový vzácný okamžik prožíváme teď.
Naštěstí pro ty, kteří už nemovitost mají, a ke vzteku těm, kteří ji teprve potřebují koupit, se dá s velkou dávkou jistoty tvrdit, že ceny domů a bytů přinejmenším v nejbližších několika čtvrtletích dál porostou. Jarní predikce mnohých z nás, že koronakrize konečně po letech růstů zatlačí tyto ceny dolů, se posouvá čím dál víc do říše pohádek.
Čím lze tohle silné tvrzení podepřít? Rozeberme příslušný trh v souladu se základní mikroekonomickou analýzou, tedy jako kolbiště nabízejících (stavitelů) a poptávajících (domácností toužících po novém obydlí nebo po zajímavé investici).
Strana nabídky není v dobré kondici. Produkce „pozemního stavitelství“ (čímž se rozumí výstavba budov) vykazuje meziroční poklesy už od začátku tohoto roku – od dubna (po příchodu koronaviru) jde o poklesy kolem 10 procent nebo i hlubší.
Staví se tedy zřetelně méně než loni. Jde o důsledek zesláblé poptávky? Rozhodně nikoliv. Červencová data o hlavních bariérách růstu stavebních firem ukazují, že hlavním trápením českých stavebních firem není slabá poptávka (jako je tomu od loňského roku v průmyslu), nýbrž nedostatek pracovníků.
Většina z nás si asi vzpomene, že problém „nejsou lidi“ se od roku 2014 týkal takřka celé české ekonomiky. Nuže průmyslu a služeb už se teď zdaleka tolik netýká, ale ve stavebnictví se projevuje nadále, a to dokonce zesílenou měrou. Kvůli koronaviru totiž z Česka odjeli a z velké části už se nevrátili zahraniční pracovníci (z Ukrajiny, Balkánu a podobně). A stavebnictví je v rámci české ekonomiky jedním z oborů, které jsou na zahraniční pracovní síle závislé úplně nejvíc: na konci roku 2019 v něm tvořili více než čtvrtinu všech sil právě cizinci. Pokud by je měli nahradit Češi, bylo by to za hodně jiné mzdy, což by firmy musely odrazit v cenách stavěných nemovitostí.
Stavební firmy coby nabídková strana trhu nemovitostí zkrátka sice jedou na plný výkon, tento výkon je ale oproti normálu výrazně snížen náhlým úbytkem lidí. A dokud budou přetrvávat epidemiologické nebo jiné překážky pro jejich přesun z domovských zemí do Česka nebo zpátky (takže tito lidé radši ze svých zemí ani nevyjedou), bude problém přiškrcené nabídky přetrvávat.
K němu se samozřejmě řadí dlouhodobý problém pomalosti českého stavebního řízení. I aktuálně chystaná novela stavebního zákona se rodí pomalu a ve velkých bolestech a je otázka, zda po skončení tohoto porodu skutečně dojde k urychlení výstavby.
A aby toho nebylo málo: vláda slibuje pro příští roky zvýšenou vlnu svých vlastních investic, a to především investic stavebních. Taková vlna ovšem může kapacity použitelné pro výstavbu bydlení ještě dále snížit.
Nabídka v oblasti stavebních prací tedy je a ještě nějaký ten měsíc nebo spíš rok bude ochablá. To samo o sobě tlačí a bude tlačit ceny nového bydlení nahoru.
Teď k situaci na druhé straně tržní barikády, tedy na straně poptávky. Šokem snad úplně pro všechny pozorovatele české ekonomiky bylo, že s koronakrizí se zájem o byty a domy nikoliv snížil, nýbrž naopak zvýšil. Jedním nepřímým, ale poměrně spolehlivým signálem tohoto vývoje jsou zcela nečekaně vysoké objemy nových hypoték: za celý dosavadní průběh letošního roku byly tyto objemy vyšší než loni, a to v průměru téměř o třetinu!
Tato omračující čísla na sobě bohužel nemají cedulku s vysvětlením, takže jsme nuceni se spokojit s hypotézami. Těch můžeme uvést hned několik.
Souvislost s koronavirem může být například v tom, že po jarní karanténě a důrazu na práci z domova zejména mnozí obyvatelé českých měst došli k závěru, že by si měli pořídit byt nebo dům, který bude větší nebo bude mít zahrádku, terasu, balkon či aspoň lodžii (zkrátka pár metrů čtverečních, kde se dá svobodně pobýt na vzduchu i během toho nejtvrdšího zákazu vycházení); alternativně si mnozí z nás nejspíš ke svému stávajícímu městskému „vězení“ chtějí dokoupit ještě chatu, chalupu nebo byt na venkově či na horách.
Domácnostem, které jsou schopny – třeba i cestou hypotéky – dát dohromady příslušný obnos, dodává odvahu prozatím jen velmi mírný nárůst nezaměstnanosti. Ať už pandemie motivuje Čechy k nákupu kteréhokoliv typu většího, vzdušnějšího nebo „zelenějšího“ bydlení a s jakýmkoliv financováním, výsledná dodatečná poptávka na trhu domů a bytů tlačí jejich ceny nahoru. Přicházející druhá vlna nákaz může tento tlak ještě prodloužit anebo zesílit.
Další pramen silné poptávky existuje už delší dobu a s koronavirem nijak nesouvisí. Jde o lidi, kteří berou nákup nemovitosti – nejčastěji malého bytu ve velkém městě – jako investici. Může jít o kupce, kteří se tak snaží ochránit své úspory před nízkými výnosy u jiných typů investic. Nebo může jít o odvážlivce, kteří si na takový nákup půjčí, protože jsou přesvědčeni, že úrokové sazby z hypoték jsou stále ještě zřetelně nižší než výnosy z pronajímání (mnozí si to možná myslí i poté, co se v posledních měsících zvýšila nabídka nájemních bytů v důsledku menšího zájmu lidí ze zahraničí, kteří dřív přijížděli ať už za turistikou, nebo za prací). Nebo můžeme narazit třeba na zájemce, kteří podnikají už od 90. let, nyní své firmy prodávají a za utržené peníze nakupují byty například pro své děti.
I tento nevirový zdroj poptávky tlačí ceny nahoru, a to už několik let. Na rozdíl od onoho výše uvedeného, virem motivovaného zájmu o bydlení je ale tento investičně motivovaný tlak mnohem nebezpečnější, a to pro celou ekonomiku.
V čem spočívá jeho nebezpečnost? Jako každý trh, který dává prostor pro investiční uvažování, i trh s domy a byty se totiž může stát obětí „bubliny“ – tedy situace, kdy mnozí kupující získají pocit, že na koupi prostě nelze prodělat, protože ceny z nějakého ezoterického důvodu půjdou pořád jen nahoru, a to rychleji než u jiných typů investic.
Takový pocit sice na nějakou dobu vede k silným nákupům, a tedy vskutku i k růstu cen, ale dříve nebo později taková bublina praskne, ceny začnou padat zpět k „realistickým“ úrovním – často dokonce i pod ně – a mnozí investoři ošklivě prodělají. Právě v případě nemovitostí je takový vývoj o to nebezpečnější, že by skrze následně zastavené investice do výstavby ohrozil české stavebnictví. A skrze případné nesplácení hypoték by mohl pošramotit i stabilitu českého bankovního sektoru a tím i celé ekonomiky.
Stačí si vzpomenout na vývoj kolem roku 2008 v USA, Španělsku nebo Irsku. Konkrétně Irové se mezi roky 2008 a 2013 dožili poklesů cen obytných nemovitostí dokonce o polovinu! Schopnost klesat potvrdily ceny obytných nemovitostí i v Česku, byť ne tak dramaticky: v uvedeném období to bylo kolem sedmi procent.
Ale od úvah o bublině zpátky k aktuální situaci. Díváme se tedy na trh, kde je teď slabá nabídka a silná poptávka. Člověk nemusí být nutně nositelem Nobelovy ceny za ekonomii, aby odhadl, že na takovémto trhu lze čekat jasný tlak na další zdražování. Růst cen nemovitostí v Česku tedy do budoucna, v horizontu řekněme minimálně několika čtvrtletí, nejspíš nijak výrazně nezpomalí, natož aby se přetočil do poklesu (který mnozí z nás čekali jako důsledek koronakrize).
I nadále tak nejspíš bude pokračovat dosavadní stav, kdy čím dál větší část české populace je svými omezenými finančními možnostmi odsouzena buď ke zdlouhavému dojíždění do práce z bydliště v cenově dostupnější lokalitě, nebo k bydlení v nájmu. Na nájemním bydlení není principiálně nic špatného, ledaže – jako je tomu v Česku – je špatně regulováno, takže většina z nás vnímá tuto variantu jen jako krátkodobé anebo nouzové řešení.
Pokud nepokládáme rychlé zdražování nemovitostí za dobré (zejména pokud se obáváme, že bude trvat delší dobu), co s ním? Oslabit ho snad může urychlení výstavby nových domů a bytů. Nedávný výzkum – pravda, týkající se britského trhu, ale u nás to asi nebude o mnoho jiné – ale ukázal, že touto cestou se problém drahého bydlení o mnoho zlepšit nedá, jakkoliv nám developerská lobby tvrdí něco jiného. Další možností je zlepšit právní rámec nájemního bydlení tak, aby bylo bydlení v nájmu stejně lákavé jako bydlení ve vlastním: to by ovšem znamenalo zajistit, že nájemníka nelze jen tak vypakovat, pokud dodržuje smlouvu, a že se ho lze naopak kvapem zbavit, pokud ji nedodržuje.
Změny stavební a nájemní legislativy jsou ale během na dlouhou trať. Rychlejší je možnost oslabit stranu poptávky větším využitím v Česku zatím zakrnělé daně z nemovitosti. Ne ale primitivním zvýšením sazby pro všechny, to by bylo politicky neprůchodné.
Šanci zde má spíš zavedení progrese, to jest zvýšení sazby daně pro druhé a další vlastněné nemovitosti – s případnou úlevou pro domy a byty, které jsou pronajímány. Nešlo by o žádný nevídaný experiment: progresivní zdanění nemovitostí existuje už řadu let v mnoha zemích Evropy.

(původně vyšlo v Hospodářských novinách)