Aby i ostatní spoluvlastníci mohli rozhodnout o tom s kým chtějí své spoluvlastnictví realizovat. Potřebujeme totiž garantovat práva i těch, kteří chtějí dobře bydlet, nejen těch, kteří chtějí dobře prodávat…



V kinech a u televizních obrazovek se diváci nad filmem Vlastníci od Jiřího Havelky dobře baví. Ale v praxi to zase tak velká zábava není. Ve vládním prohlášení je sice uvedeno, že „vláda bude usilovat o modernizaci právní úpravy pro činnost společenství vlastníků bytů a bytová družstva s ohledem na garanci vlastnických práv jejich uživatelů“ a je jistě povzbudivé, že si vláda uvědomuje potřebu nejen ekonomických opatření k řešení dnešní zřetelně viditelné bytové krize, ale potřebu úprav platného práva. Zda si však uvědomujeme rozsah potřebných úprav, si zdaleka nejsem jist…
Realizace vlastnických práv různých vlastníků nemovitostí musí mít přirozeně různý obsah. Je přece rozdíl mezi vlastníkem domku uprostřed lesa, který svá vlastnická práva může vykládat a realizovat velmi masivně a vlastníkem bytové jednotky ve třetím patře domu, ve kterém se nachází třeba šedesát takových bytových jednotek jiných vlastníků. Zákon by měl vlastnická práva všech vlastníků hájit stejnou měrou. Ale zatím tak, podle mého názoru v potřebné míře nečiní.
Naše právní úprava vlastnického bydlení má od počátku zásadní problém. Přesto, že vlastník bytové jednotky je vlastníkem nejen této jednotky, konkrétního bytu, ale současně spoluvlastníkem chodeb a ostatních společných částí domu s ostatními vlastníky bytů, může každý jednotlivý vlastník toto své vlastnictví převádět na kohokoliv zcela volně bez vědomí nebo dokonce souhlasu ostatních vlastníků a spoluvlastníků. Zde je ovšem zásah do vlastnických práv ostatních vlastníků zcela zřetelný, neboť jejich spoluvlastníkem se může snadno stát i ten, kdo své povinnosti plynoucí z vlastnictví bytu plnit nebude a tuto povinnost (platit např. náklady na provoz domu) „přenechává“ na ty ostatní. Jde o obecně známý problém, v důsledku čehož celá řada společenství vlastníků se pokouší řešit v podstatě neřešitelné problémy.
A ochrana ostatních před takovým chováním prakticky neexistuje. Ustanovení § 1184 obč. Zákoníku, které umožnuje aby soud takovému vlastníkovi vlastnictví zrušil je zcela neúčinné a v praxi nepoužívané. I to je třeba zásadně změnit.
Nejinak je tomu v bytovém družstevnictví, které snad nyní zažívá jistou renesanci. Ustanovení § 736 Zákona obchodních společností a bytových družstev stanoví, že družstevní podíl a tedy právo na užívání družstevního bytu může vlastník tohoto podílu převádět v podstatě na kohokoli, rovněž bez vědomí nebo souhlasu ostatních družstevníků. Ochrana jeho vlastnického práva k družstevnímu podílu je tedy téměř absolutní. Ale co práva ostatních? Je-li bytové družstvo založeno na myšlence společného uspokojování bytových potřeb, neměl by pak družstevník mít jisté právo podílet se na rozhodování o tom, s kým bude tyto potřeby sdílet?
Právo 3.2
Skutečná ochrana vlastnictví všech a ne jen některých je v podstatě jednoduchá, ale vyžadovala by zásadní změnu v přístupu k řešení tohoto problému. Prodávající vlastník bytu nebo družstevního podílu by nesměl být samozřejmě nijak poškozen nebo zásadně omezován, ale nic nebrání tomu, aby zákon stanovil povinnost, že chce li jej prodat, musí jej nejprve nabídnout družstvu nebo společenství vlastníků, samozřejmě za stejných i cenových podmínek, jakoby prodával komukoliv jinému.. Aby i ostatní spoluvlastníci mohli rozhodnout o tom s kým chtějí své spoluvlastnictví realizovat. Potřebujeme totiž garantovat práva i těch, kteří chtějí dobře bydlet, nejen těch, kteří chtějí dobře prodávat…