Praha zatím odkládá řešení družstevního bydlení

17. 06. 2020 | 21:45
Přečteno 1796 krát
Pokud přinesla koronavirová opatření nějakou pozitivní věc, pak ve vztahu k bydlení v Praze. Vlivem všech omezení zmizely krátkodobé pronájmy, na trh přibyla celá řada nových nájemních bytů a realitní kanceláře hlásí rekordní počet volných bytů k prodeji.

Navíc lze očekávat, že ekonomická krize přinese ještě další tlak na ty, kdo byty měli jako investici a speciálně v Praze je krátkodobě pronajímali pomocí nejrůznějších aplikací.
Samozřejmě to bude mít i negativní důsledky. Vzhledem k cenám nájemního bydlení si hypotéku pořídila řada lidí, kteří nyní v době přicházející ekonomické recese budou mít obrovské problémy s jejich splácením. Obecně se dá mluvit o větším otřesu, než přinesla hypotéční krize v roce 2008.

Je to změna, které by se velká města a kraje měly chytit, protože v posledních letech se bydlení stalo v podstatě nedostupné. Pro velké investory není na trhu konkurence, která by nabízela bydlení za nižší cenu. Developeři na trh pouštějí minimum bytů, aby si nekazili ceny. Proto by se do hry mělo vrátit družstevní bydlení jako vhodná alternativa, s níž mají dobré zkušenosti ve Vídni, Berlíně a řadě dalších evropských metropolí.

Radní pražského magistrátu Hana Kordová Marvanová v minulých týdnech projekt družstevního bydlení představila, ale stalo se z toho politikum a tento chvályhodný návrh už v pondělí skončil pod stolem. Cesta družstevní výstavby je určitě správná, ale v českém prostředí je nutné vyřešit celou řadu úskalí. Proto jsme si dovolili některé problematické body popsat a navrhnout i možnosti, jak v Praze postupovat. Rádi bych o tom vedli věcnou diskusi, kde nikdo nebude uražen, že s tou myšlenkou nepřišel jako první.

Pokud budou bytová družstva správně ukotvena v právním systému, mohou přinést na trh levnější bydlení a pomoci velkým městům při získávání sociálních bytů a při rozvoji měst jako takových. V devadesátých letech politici, opojeni fenoménem vlastnictví, v zásadě nastolili směr „privatizace“ družstevních bytů jejich členy. Tato transformace také družstva infikovala trendem volných převodů členských i vlastnických práv za tržní cenu. Role družstva jako nositele levné služby se postupně, alespoň právě v Praze, vyprázdnila. Chceme-li to napravit, bude třeba propracovanějších projektů než ten představovaný, mám za to, že se neobejdeme bez speciální právní úpravy pro neziskovou družstevní výstavbu za pořizovací cenu vystavěného bytu.

Projekt radní Kordové Marvanové počítá s tím, že obec dá k dispozici družstvům pozemky. Nechce je ani prodat, ani jako majetkový vklad vložit, hodlá k nim zřídit právo stavby. V našem právním systému však platí zásada „vlastník pozemku je vlastník stavby“. Tím se také, byť za mnoho let, město Praha stane.

Družstevníci tedy získají „pouze“ právo stavby, ale družstvo, které stavbu zaplatilo, a jeho členové nejsou vlastníci stavby. Mají jen oprávnění mít stavbu na cizím pozemku. Dočasně drží práva „jako vlastník“ ale vlastníkem není.

Důležitým omezením práva stavby je právě jeho dočasnost. Právo stavby lze vždy sjednat nejdéle na 99 let. Po uplynutí sjednané doby právo stavby zaniká a stavba se stává součástí pozemku. Že je to v nedohlednu, je jen klam. Určitě se totiž již na začátku objeví problémy se zárukami u bank, s cenou úvěrů pro takto složitou právní konstrukci a nabízí se i další problémy.

Podle aktuálního návrhu chce Praha mít v družstvu část bytů k dispozici. Stane se tedy členem družstva? Jako právnická osoba by mohlo, ale může vlastnit pouze jeden podíl. Bude tedy spoluvlastníkem stavby? Klasikové říkají, že spoluvlastnictví je ďáblův vynález. Tedy též nikoli bezriziková cesta.

Vznikne řada zdánlivě marginálních problémů. Jak se bude hlasovat na schůzích družstva? Bylo by možné připustit odlišení váhy hlasu jako v akciové společnosti, ale proč tuto formu typickou pro kapitálové společnosti nezvolí magistrát rovnou? Jak má magistrát promyšlené přijímání členů? Vždy jen podle konkrétních projektů? Je doložitelné, že zájemce nemá vlastní bydlení a nepřekračují nějakou příjmovou hranici? A co když mají podíl v jiném družstvu, třeba též družstevní byt?

Člen prý má uhradit čtvrtinu ceny bytu, zbytek budou platit jako nájemné, což má družstvu sloužit jako prostředek pro platbu úvěru. Vzniká otázka, zda se bude v nájmu splácený úvěr přičítat k majetkovému podílu člena? Pokud ne, bude to nespravedlivý postup, který kritizují i soudy či ministerstvo spravedlnosti. Stane se z toho v zásadě výstavba za stejnou cenu bytu, jakou na trhu nabízejí developeři, jen s tím, že úvěr si nebere člen, ale družstvo. Takové družstvo by svého člena šidilo.

Je tu ještě argument o spekulativních nákupech. Družstvo opravdu vystaví byty za cenu nákladu výstavby, tedy o více než třetinu levněji, než je nabídka developerů. Jedno nejmenované družstvo v Praze to před časem zkusilo. Díky zákonem umožněných převodů práv k bytu tak většina členů svůj byt prodala ještě dřív, než byl dokončen, a to se ziskem právě oněch 35-40 %. Takové spekulaci může zamezit jen změna zákona, nikoliv pravidla stanovená magistrátem hlavního města.

Oceňujeme, že radní Kordová Marvanová s tímto tématem přichází. Praha však promarnila příležitost se o věci bavit a projekt hodila pod stůl. Místo toho je potřeba podrobnější přípravu, bohužel budeme potřebovat upravit problematiku změnou zákona.

Družstva byla a jsou doposud jednou z nejbezpečnějších korporací u nás. Bez úpadků, insolvencí. Věříme, že budou hrát významnou roli i ve výstavbě domů a bytů. A spoléháme též na aktivitu lidí, kteří v družstvu naleznou perspektivu, jistotu domova, bez jakéhokoliv omezení. Chceme tento program prosazovat jako přirozenou ideovou výbavu sociální demokracie.

Blogeři abecedně

A Almer Tomáš · Atapana Mnislav Zelený B Babka Michael · Balabán Miloš · Bartoš Ivan · Bartošová Ela · Bavlšíková Adéla · Bečková Kateřina · Bělobrádek Pavel · Benda Jan · Beránek Jan · Berwid-Buquoy Jan · Bielinová Petra · Bína Jiří · Bízková Rut · Blaha Stanislav · Blažek Kamil · Bobek Miroslav · Boehmová Tereza · Boudal Jiří · Brenna Yngvar · Bureš Radim · Bůžek Lukáš · Byčkov Semjon C Cerman Ivo Č Černoušek Štěpán · Černý Jan · Česko Chytré · Čipera Erik · Čtenářův blog D David Jiří · Davis Magdalena · Dienstbier Jiří · Dlabajová Martina · Dolejš Jiří · Drobek Aleš · Dudák Vladislav · Duka Dominik · Duong Nguyen Thi Thuy · Dvořáková Vladimíra F Fábri Aurel · Fafejtová Klára · Fajt Jiří · Farský Jan · Fendrych Martin · Feri Dominik · Fiala Petr · Fischer Pavel G Gálik Stanislav · Gargulák Karel · Geislerová Ester · Girsa Václav · Glanc Tomáš · Gregorová Markéta · Groman Martin H Halík Tomáš · Hamáček Jan · Hampl Václav · Hamplová Jana · Hapala Jiří · Hasenkopf Pavel · Hastík František · Havel Petr · Heller Šimon · Herman Daniel · Hilšer Marek · Hlaváček Petr · Hlubučková Andrea · Hnízdil Jan · Hokovský Radko · Holomek Karel · Honzák Radkin · Horký Petr · Hořejš Nikola · Hořejší Václav · Hradilková Jana · Hrbková Lenka · Hrstka Filip · Hřib Zdeněk · Hubinger Václav · Hudeček Tomáš · Hülle Tomáš · Hušek Radek · Hvížďala Karel CH Charanzová Dita · Chlup Radek · Chlupáček Ondřej · Chromý Heřman · Chýla Jiří · Chytil Ondřej J Janda Jakub · Janeček Karel · Janeček Vít · Janečková Tereza · Janyška Petr · Jarolímek Martin · Jašurek Miroslav · Jelínková Michaela Mlíčková · Jourová Věra · Just Jiří · Just Vladimír K Kania Ondřej · Karfík Filip · Kislingerová Eva · Klan Petr · Klepárník  Vít · Klíma Vít · Klimeš David · Kňapová Kateřina · Kohoutová Růžena · Kolínská Petra · Kolovratník Martin · Kopeček Lubomír · Kostlán František · Kotišová Miluš · Koudelka Zdeněk · Koutská Petra Schwarz · Kozák Kryštof · Krafl Martin · Králíková Eva · Krása Václav · Kraus Ivan · Kroppová Alexandra · Kroupová Johana · Křeček Stanislav · Kubr Milan · Kučera Josef · Kučera Vladimír · Kuchař Jakub · Kuchař Jaroslav · Kukal Petr · Kupka Martin · Kuras Benjamin · Kutílek Petr · Kužílek Oldřich · Kyselý Ondřej L Laně Tomáš · Líbal Vladimír · Linhart Zbyněk · Lipavský Jan · Lipold Jan · Lomová Olga M Máca Roman · Mahdalová Eva · Maláčová Jana · Málková Ivana · Marvanová Hana · Mašát Martin · Metelka Ladislav · Michálek Libor · Miller Robert · Minařík Petr · Müller Zdeněk · Münich Daniel N Nacher Patrik · Nachtigallová Mariana Novotná · Návrat Petr · Navrátil Marek · Němec Václav · Niedermayer Luděk · Nouzová Pavlína · Nováčková Jana · Novotný Martin · Novotný Vít O Obluk Karel · Očko Petr · Oláh Michal · Ondráčková Radka · Ouhel Tomáš · Outlý Jan P Pačes Václav · Palik Michal · Paroubek Jiří · Paroubková Petra · Passerin Johana · Pavel Petr · Pavelka Zdenko · Payne Jan · Payne Petr Pazdera · Pehe Jiří · Pelda Zdeněk · Penc Stanislav · Petrák Milán · Petříček Tomáš · Pikora Vladimír · Pilip Ivan · Pitek Daniel · Pixová Michaela · Podzimek Jan · Pohled zblízka · Potměšilová Hana · Pražskej blog · Prouza Tomáš · Přibyl Stanislav R Rabas Přemysl · Rajmon David · Rakušan Vít · Ráž Roman · Redakce Aktuálně.cz  · Reiner Martin · Richterová Olga · Ripka Štěpán · Robejšek Petr · Rychlík Jan Ř Řebíková Barbora · Říha Miloš · Řízek Tomáš S Sedláček Tomáš · Sedlák Martin · Seitlová Jitka · Schneider Ondřej · Schwarzenberg Karel · Skořepa Michal · Skuhrovec Jiří · Sládek Jan · Sláma Bohumil · Slavíček Jan · Slimáková Margit · Sobotka Daniel · Sokačová Linda · Soukal Josef · Soukup Ondřej · Sportbar · Staněk Antonín · Stanoev Martin · Stehlík Michal · Stehlíková Džamila · Stránský Martin Jan · Strmiska Jan · Stulík David · Svárovský Martin · Svoboda Cyril · Svoboda Jiří · Svoboda Pavel · Sýkora Filip · Syrovátka Jonáš Š Šebek Tomáš · Šefrnová Tereza · Šimáček Martin · Šimková Karolína · Škop Michal · Šlechtová Karla · Šmíd Milan · Šoltés Michal · Špinka Filip · Špok Dalibor · Šteffl Ondřej · Štěch Milan · Štern Ivan · Štern Jan · Štrobl Daniel T Telička Pavel · Titěrová Kristýna · Tolasz Radim · Tománek Jan · Tomčiak Boris · Tomek Prokop · Tomský Alexander · Trantina Pavel · Turek Jan · Tvrdoň Jan U Uhl Petr · Urban Jan V Václav Petr · Vaculík Jan · Vácha Marek · Valdrová Jana · Vavruška Dalibor · Věchet Martin Geronimo · Vendlová Veronika · Veselý Martin · Vhrsti · Vích Tomáš · Vileta Petr · Vlach Robert · Vodrážka Mirek · Vojtěch Adam · Vojtková Michaela Trtíková · Výborný Marek · Vyskočil František W Wagenknecht Lukáš · Walek Czeslaw · Wichterle Kamil · Witassek Libor Z Zádrapa Lukáš · Zahumenská Vendula · Zahumenský David · Zaorálek Lubomír · Závodský Ondřej · Zelený Milan · Zeman Václav · Zima Tomáš · Zlatuška Jiří · Znoj Milan Ž Žák Miroslav · Žák Václav · Žantovský Michael Ostatní Dlouhodobě neaktivní blogy