Bydlení je a bude tématem, které se dotýká každého z nás. Část z nás si ještě pamatuje na doby, kdy byty prostě “nebyly” a pokud ano, přidělovány byly jen vyvoleným. Dnes byty jsou, ale jejich cena z nich dělá pro mnoho lidí nedosažitelnou “komoditu”.

O rizicích spojených s vysokými cenami bytů jsme se krátce bavili i v nedávném rozhovoru pro DVTV. Možná i díky titulku jsem na něj dostal spoustu reakcí. A proto se k tématu ještě vracím.

Debata nebyla o tom, že vlastní bydlení je špatné. Spíše o tom, jakou roli má hrát cena při rozhodování o tom, zda byt pořídit, a nebo, zda řešit potřebu bydlení jiným způsobem.

Velmi vysoký růst cen bydlení, který i dle názoru jinak tolerantní centrální banky vede dle její analýzy k nadhodnocení cen až o desítky procent, může vést k tomu, že někteří lidé se dostanou při naplnění snu o svém bydlení do dlouhodobě svízelné finanční situace.
Souvisí to i s tím, že nad obavou z vysoké ceny vlastního bydlení často zvítězí emoce. Ta již sama má často větší sílu než ekonomická racionalita, ale posilovaná je u někoho třeba dávnou historickou zkušeností, a nebo vírou (ač v historii mnohokrát vyvrácenou), že něco tak jasně fyzického jako je dům nebo byt může na hodnotě toliko získat.

Ekonomická racionalita přitom velí jasně. Z finančního hlediska je nákup domu či bytu (stejně jako jiného aktiva) vlastně sázka na růst jeho ceny. Jeho “nenákup” (a tedy bydlení v nájmu) pak spekulace na jeho pokles, který přinese buďto snížení ceny (nájmu) nebo možnost koupit ho levněji. Navíc, roli by měly sehrát konkrétní okolnosti každého člověka: zatímco v mnoha životních situacích (zejména při nedostatku vlastních úspor či potřebě jiných výdajů) ekonomická racionalita může jasně preferovat nájemní bydlení, v jiných (přebytku hotovosti) může být koupě nemovitosti nejen “naplnění snu”, ale i racionální investiční rozhodnutí (zejména pokud je finanční majetek rozptýlen do různých typů investic). V každém případě jde ale o rozhodnutí velmi dlouhodobé, a kupříkladu předpokládat, že po desítky let splácení úvěrů budou úroky tak nízko jako v okamžiku získání hypotéky (a příjem dlužníka bude jen růst) má, vzhledem k důsledkům růstu úroků na hlavně plovoucí hypotéky, též rys spekulace.

Nákladových faktorů spojených s vlastnictvím nemovitostí je ale více, včetně hrozby růstu daně z nemovitostí, neb je známým faktem, že zejména ty jsou u nás významně “podrepresentované”.

Jak zmiňuji, podstatnou roli při rozhodování u nás navíc hraje prakticky chybějí zkušenost s výrazným poklesem cen reality. Ten u nás buďto nebyl, nebo trval jen krátce. Proto není reakcí na růst cen o desítky procent v posledních letech obava z toho, že dojde k poklesu cen, ale spíše touha “rychle koupit”, než budou nemovitosti ještě dražší (není třeba dodávat, že tuto logiku naplno podporují developeři a prodejci nemovitostí).

Mám však zato, že rychlý růst cen a vývoj dalších proměnných lze interpretovat i jinak.

Jsem totiž přesvědčen, že pro stabilitu trhu nemovitostí musejí být v rovnováze následující tři proměnné: cena nemovitostí, výše tržních nájmů a příjmy lidí. Nerovnováha mezi nimi je podle mne vždy jen dočasná, a dříve či později povede k třeba i citelné korekci. Ta samozřejmě může proběhnout různými způsoby.

Dnes v tomto trojúhelníku jasně “vyčnívá” právě cena nemovitostí ve větších městech.

Za ní zaostávají ceny nájmů, a tak z finančního hlediska nákup nemovitosti “na pronájem” nedává smysl (a to přes velmi nízké úroky z úročených finančních instrumentů). Pokud tedy jsou příjmy z tržních nájmů v nepoměru s cenou nemovitostí a situace trvá delší dobu, stane se racionálním, aby je část lidí, kteří drží nemovitosti k pronájmu, prodali (a tím si finančně pomohli, neb cena vzrostla). Dojde tím k poklesu cen nemovitostí a možnému růstu příjmů z nájmu a situace se začne vyrovnávat. Dnes se to neděje zřejmě kvůli tomu, že část majitelů čeká na obnovení trhu s krátkodobými pronájmy. Je to spekulace, která může, ale nemusí vyjít. Velkou roli zde též mohou sehrát již zmíněné nastavení daní, či možné daňové změny.

Korekce může nastat i jinak. A to tím, že tržní nájmy vzrostou a začnou dohánět ceny nemovitostí (a tím je zdůvodní). Ovšem to vyžaduje podstatnou změnu na straně příjmů lidí: jejich zvýšení, které umožní většině lidí platit více za nájmy a tím “odůvodnit” i vysoké ceny nemovitostí. Dle mého totiž není dlouhodobě udržitelné, aby ceny bytů byly zcela odtržené od příjmů lidí.
Pokud je třeba tříměsíční průměrný plat (stále vyšší než medián) na nákup 1m2 bytu ve velkém městě, je jasné, že nákup vlastního bydlení je zcela mimo možnosti většiny lidí bez toho, aby šli do velmi vysokého zadlužení.

Samozřejmě, část lidí se na cestu financování přes velké a velmi dlouhé úvěry i tak vydá. Ale riziko není malé. Během desítek let se pro dlužníka může stát mnoho velmi nepříznivých událostí, které jsem zmínil (zvýšení úroků, snížení příjmů a podobně). Cesta “podepření” vysokých cen nemovitostí poskytováním stále větších a delších hypoték má samozřejmě i makro rizika ve formě rizika pro finanční stabilitu. Konec konců, velká část finančních krizí má právě původ v poklesu cen nemovitostí. Samozřejmě, je možné, že existuje část lidí, kteří hradí drahé nákupy ze svých úspor, ale i oni budou dříve či později pohlížet na ziskovost investice. A i oni mohou být spouštěči cenové korekce.

Proto věřím, že disproporce mezi příjmy lidí a cenou bytů (a cenou nájmů) nemůže přetrvávat dlouhou dobu. Její náprava je ale možná, jak tím, že poklesnou ceny nemovitostí, tak tím, že se výrazně zvýší příjmy lidí. Dnešní rozsah nerovnováhy je ale velmi velký.

Zároveň, možnost tak rychlého nárůstu příjmů většiny lidí, která zní lákavě, též není prosta rizika. Naše ekonomika bohužel stojí na tom, že velká část její produkce vzniká v sektorech, které jsou senzitivní na cenu práce. Důsledkem rychlého růstu mezd by pak byla ztráta konkurenceschopnosti a zpomalení ekonomiky (zřejmě doprovozené poklesem kurzu). Při této možnosti by sázka na byty fungovala jen tehdy, kdyby Centrální banka umožnila, aby inflace významně vzrostla (byť dočasně). Platy by tím ale opět klesly. Mohlo by se ale stát, že v tomto scénáři by ztráta z držby bytu byla nižší než u jiných domácích investic. Ae jako země bychom si touto cestou k prosperitě a bohatství pomohli jen těžko.