Ze zkušenosti posledních let a z výhledu tržních sazeb plyne nárůst průměrné sazby z nových hypoték o nějaké tři desetiny procentního bodu.

V poslední době se množí signály z České národní banky (ČNB), že v zájmu udržení budoucí inflace blízko 2% inflačního cíle bude pravděpodobně žádoucí, aby ČNB zhruba od poloviny letošního roku začala zvyšovat svou klíčovou úrokovou sazbu, tzv. repo sazbu. Ta je nyní na extrémně nízké úrovní 0,25 %, kam ji ČNB bleskurychle srazila loni v březnu v reakci na příchod koronakrize do našich krajů.
Jaký to může mít dopad na sazbu z nových hypotečních úvěrů? Zkušenost z minulých let ukazuje, že tato sazba se docela věrně drží vývoje střednědobých tržních (neboli mezibankovních) sazeb, ty se zase drží výhledu krátkodobých tržních sazeb, a ty se drží výhledu repo sazby. Čím jistější tedy bude, že ČNB začne letos zvedat repo sazbu a že v tom bude pokračovat i v dalších letech, tím spíš lze očekávat nárůsty všech ostatních úrokových sazeb v ekonomice včetně sazeb hypotečních.
Předchozí odstavec mluví o tom, jak se jeden typ sazeb „drží“ jiného typu. Toto držení je ale samozřejmě poněkud rozvolněné: znamená podobný pohyb, ne nutně ve stejném rozsahu a ne nutně ve stejnou chvíli. Následující graf naznačuje, jak pevně je průměrná sazba z nových hypotečních úvěrů (svislá osa) navázána na střednědobou tržní sazbu (vodorovná osa). Graf pokrývá měsíční data od počátku roku 2017, přičemž poslední tři známé měsíce (tj. říjen-prosinec 2020) jsou znázorněny červeně.

(Možná je vám divné, že nejnovější, červené hodnoty hypoteční sazby v grafu jsou nad úrovní 2 %: vždyť přece server hypoindex.cz už loni v listopadu ohlásil pokles průměrné sazby z nových hypoték pod 2 %, a za leden by tento průměr měl činit dokonce jen 1,92 %. To bude dáno nejspíš tím, že do hypoindexu přispívají jen některé banky, kdežto do mediálně méně probíraných dat ČNB, která jsem použil v grafu, přispívají všechny. Všechny metodické rozdíly mezi daty hypoindexu a ČNB velmi pěkně před časem popsal můj milý bývalý kolega v ČNB Jirka Sojka zde.)
Vztah mezi oběma typy sazeb je z grafu vcelku zřejmý, i když není "stoprocentní":
- nevidíme dokonalou přímku,
- na osách jsou jiné rozsahy (sazby z úvěrů na bydlení mají vyšší hodnoty, ale mnohem menší rozptyl, tj. menší kolísavost),
- sazby úvěrů na bydlení jsou vzaty z období o dva měsíce pozdějšího než sazby tržní (při tomto zpoždění je korelace vyšší, než kdybychom braly obě čísla ze stejného měsíce).
Co z toho plyne pro nejbližší měsíce? Aktuální prognóza České spořitelny očekává na podzim tohoto roku pětiletou tržní sazbu na úrovni kolem 1,4 %. V logice výše uvedeného grafu by to znamenalo, že do konce letoška by průměrná sazba u nových hypoték mohla vystoupat z dnešní úrovně o cca 3 desetinky procentního bodu výš, tedy někam k 2,3 % pro čísla ČNB, resp. 2,2 % pro čísla hypoindexu. V médiích se objevily odhady ohlašující růst této sazby ještě letos až ke 3 %; takový nárůst se ale ve světle výše uvedeného zdá být nerealisticky prudký.