Po dlouhých vyjednáváních schválila v pátek 11. 2. 2011 Poslanecká sněmovna „vládní“, tedy vlastně „ministerský“ (pro místní rozvoj) návrh novely občanského zákoníku v těch ustanoveních, která se týkají bytového práva.

Napsáno už o tom bylo dosti, novela ještě čeká na projednání v Senátu a s velkou pravděpodobností nové projednávání v Poslanecké sněmovně, a tak bych zde chtěl jen podat jednoduchý přehled přijatých ustanovení.

Velmi nešťastný legislativní počin.
Novela je projednávána v době, kdy Ministerstvo spravedlnosti předkládá návrh zcela nového občanského zákoníku, jehož jednotlivá ustanovení jsou často v rozporu s přijatou novelou. Tato novela začne platit až někdy koncem tohoto roku (zákon začne platit až 6 měsíců po jeho vyhlášení), když bude v „plném proudu“ projednávání o jeho jednotlivých ustanovení, takže vznikne u občanů pochybnost, co vlastně platí a co je teprve připravováno. Např. v deníku Blesk (sobota 12. 2. 2011) jsou uvedeny změny občanského zákoníku, ale toho nového. A mezitím začne platit něco zcela jiného, co se nyní schválilo. Kdo se v tom vyzná? Takovéto změny základního právního předpisu, od něhož by se mělo odvíjet právní vědomí občanů, je jen obtížně přijatelné.

Některá přijatá ustanovení hraničí s porušením ústavních práv občanů.
Jde především o novelizované ustanovení § 689, které umožňuje pronajímateli „vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu“. To však je bezpochyby v kontraverzi s právem občana žít ve společné domácnosti s kýmkoli. Také nový občanský zákoník obsahuje jasné ustanovení, podle kterého má „nájemce právo přijímat do své domácnosti kohokoliv“ a souhlas s přijetím dalších osob je vyhrazen jen pro smlouvy, kdy se pronajímá byt se zařízením, nábytkem apod.

Ustanovení, jehož smysl nikdo nezná.
Novela § 689 odst. 1 stanoví, že „pronajímatel má právo vyžadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu …“ Co však znamená to, že pronajímatel „má právo vyžadovat“, nikdo neví. Výpověď dát nemůže, vyklidit byt také ne, tak co? A jaký je to „takový počet osob“? Kdo to určí a stanoví? Jen příležitost k dalším střetům a sporům…

Oznamovat počet osob v bytě.
Nic nového, změna jen k horšímu. Již současné znění § 689 ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli počet osob, se kterými nájemce žije v bytě ve společné domácnosti, resp. jejich jména, data narození a národnost (?), a to do 15 dnů ode dne změny. Nově novelizované toto ustanovení ukládá nájemci povinnost splnit ohlašovací povinnost do dvou měsíců a bude se nově týkat „osob blízkých“, které se v bytě zdržují déle, než dva měsíce, ať již žijí s nájemcem ve společné domácnosti či jsou pouze na návštěvě.

Nekvalifikovaná novela, autoři nepochopili, o co jde. Nejde totiž o to, aby pronajímatel jen věděl kolik osob se v bytě zdržuje, ale také, a především, které osoby tam žijí jaksi trvale, na kolik osob má rozpočítat náklady na služby. A to může udělat jen u osob trvale v bytě bydlících, nikoliv jen u návštěv, které platí náklady na služby jinde, v místě svého trvalého bydliště. Navíc není zřejmé, zda lhůta dvou měsíců se vztahuje na nepřetržitý pobyt nebo na počet dní v roce. Dřívější ustanovení totiž stanovilo, že na služby se počítá i jiná osoba, která se v bytě nájemce zdržuje bez ohledu, kde jinak bydlí, pokud se v bytě zdržuje více, než tři měsíce v roce. Tato lhůta se počítala „dohromady“, mohla být naplněna třeba týdenními pobyty. Dnes je to nejasné a vyvolá to jen další spory. Dva měsíce budu bydlet v bytě nájemce, pak na víkend odjedu a v pondělí začnu zase další dvouměsíční pobyt?

Rozporná ustanovení, jejichž důsledky lze obtížně dohlédnout.
Jde především o naprosté zrušení služebních bytů, s jejichž existencí naopak nový občanský zákoník počítá. Zcela nepřijatelné je pak přechodné ustanovení, které ukládá těm, kteří žili se zemřelým nájemcem v takových bytech, aby tyto byty vyklidili do třech měsíců, pokud je pronajímatel k tomu vyzve. Takové osoby měly dosud právo na náhradní byt!

Novela § 685 stanoví, že nájemní smlouvu lze sjednat nikoliv jako dosud „na dobu výkonu práce pro pronajímatele“, ale nově „na dobu určité práce“. Tedy pro kohokoliv, nejen pro pronajímatele. Odděluje se tak pronajímatel od toho, kdo bude práci poskytovat, bude tedy asi zapotřebí dohoda o podmínkách poskytnutí bytu nájemci mezi pronajímatelem a tím, kdo nájemce zaměstnává, jejímž účastníkem nájemce nebude. Praktické důsledky nelze předvídat.

V bytech, ke kterým bude uzavřena nájemní smlouva pro výkon práce, se postavení nájemců podstatně zhorší.
Pokud nájemce přestane tuto práci vykovávat z vážných důvodů, spočívajících např. ve věku nebo zdravotním stavu, skončí jeho nájem k bytu po dvou letech od doby, kdy přestal práce vykonávat. Pokud přestal práce vykonávat bez vážných důvodů, končí mu nájem bytu další měsíc.

Pokud nájemce takového bytu zemře, pak osoby blízké, které s ním v bytě bydlely, se musí, pokud je pronajímatel k tomu vyzve, vystěhovat z bytu do tří měsíců po obdržení této výzvy. Mimořádně bezohledné!

Pokud však nájemce zemře v souvislosti s výkonem práce, na kterou byl sjednán, musí být osobám blízkým, které s ním bydlely, zajištěna bytová náhrada.

Dojde k omezení některých práv nájemce, proti kterým však nelze nic namítat.
Pokud dojde k přechodu nájmu, trvá právo nájmu toho, na koho nájem přešel, jen dva roky (nyní je na dobu neurčitou). Pak musí být uzavřena nova nájemní smlouva. Jde o zhoršení dosavadních práv nájemců, ale taková úprava odpovídá reálné situaci i obvyklým poměrům v jiných zemích. To neplatí, pokud osobě, na kterou nájem přešel, je 70 let a více…

Je podrobněji upraveno rozhodování soudů o nájemném.
Pronajímatel musí nejprve předložit nájemci návrh na zvýšení nájemného a teprve po uplynutí dvouměsíční lhůty může podat žalobu u soudu, a to ve lhůtě tří měsíců. Pokud v této lhůtě žalobu nepodá, musí předložit nájemci nový návrh (a ten má opět dvouměsíční lhůtu pro přijetí nebo odmítnutí). Původní návrh předkladatele předpokládal, že pronajímatel by mohl žalovat na určení nájemného bez předchozího jednání s nájemcem. Zásadní nedostatek takové zákonné úpravy, totiž to, že soudy budou rozhodovat jen na základě volného uvážení, bez zákonného podkladu, tím však není odstraněna! Tato ustanovení nabývají – na rozdíl od ostatních ustanovení - účinnosti dnem vyhlášení zákona.

Rozsudek o nájemném ode dne podání návrhu.
Změna, kterou koaliční poslanci prosadili proti vládnímu návrhu. Mimořádně bezohledné ustanovení, které v praxi likviduje soudní ochranu proti zvyšování nájmu. Pokud totiž bude při dlouhých soudních sporech existovat nebezpečí, že nakonec nájemce bude muset doplatit nájem za dobu soudního řízení třeba mnoho měsíců, pak soudní ochrany nevyužije. Záleží-li soudní rozhodnutí jen na úvaze soudu, je takové zákonné ustanovení nepřijatelné. Soudy jej však nemusí respektovat s ohledem na ust. § 3 obč. zák. umožňující rozhodovat s ohledem na dobré mravy.

Trochu šikany.
Jedno z přechodných ustanovení ukládá nájemcům povinnost znovu oznámit pronajímateli počet osob v bytě a další údaje o nich, a to přesto, ž tato povinnost je již současným zněním zákona uložena a není s tím žádný problém. Proč tedy znovu?

Praktická likvidace výměn bytů.
Z dosavadního znění § 715 bylo vypuštěno ustanovení, které umožňovalo, aby soud za pronajímatele mohl schválit výměnu bytů mezi nájemci, pokud pronajímatel k takové smlouvě o výměně nedal písemný souhlas. Tím jsou prakticky výměny bytů nadále znemožněny, protože pronajímatelé, a to i obce, písemný souhlas s výměnami bytů nedávají. A to přesto, že výměna bytů je jedna z mála reálných možností, jak si lidé mohou opatřit byt přiměřený jejich poměrům a možnostem!

Nezměněno, naštěstí, zůstává.
Podařilo se prosadit, aby tak jako dosud měl pronajímatel povinnost výpověď doručit nájemci. Původní návrh totiž předpokládal, že výpověď nemusí být nájemci vůbec doručena, a přesto měla být platná!

Tak jako dosud beze změny zůstávají výpovědní důvody a právo nájemce bránit se proti výpovědí žalobou u soudu.

Podařilo se zabránit přijetí návrhu, aby pronajímatel mohl dát výpověď bez důvodů a bez soudního přezkumu! Takovéto návrhy však jistě budou ještě přednášeny!

Krátká lhůta na seznámení se změnami.
Zatímco u nového občanského zákoníku se počítá s lhůtou několika let od doby schválení do doby, než začne platit, aby se s ním mohli občané seznámit, u této novely se počítá se lhůtou jen 6 měsíců. To je při velkých změnách zcela nedostatečné a zmatek bude velký….