Pokud přinesla koronavirová opatření nějakou pozitivní věc, pak ve vztahu k bydlení v Praze. Vlivem všech omezení zmizely krátkodobé pronájmy, na trh přibyla celá řada nových nájemních bytů a realitní kanceláře hlásí rekordní počet volných bytů k prodeji.

Navíc lze očekávat, že ekonomická krize přinese ještě další tlak na ty, kdo byty měli jako investici a speciálně v Praze je krátkodobě pronajímali pomocí nejrůznějších aplikací.
Samozřejmě to bude mít i negativní důsledky. Vzhledem k cenám nájemního bydlení si hypotéku pořídila řada lidí, kteří nyní v době přicházející ekonomické recese budou mít obrovské problémy s jejich splácením. Obecně se dá mluvit o větším otřesu, než přinesla hypotéční krize v roce 2008.

Je to změna, které by se velká města a kraje měly chytit, protože v posledních letech se bydlení stalo v podstatě nedostupné. Pro velké investory není na trhu konkurence, která by nabízela bydlení za nižší cenu. Developeři na trh pouštějí minimum bytů, aby si nekazili ceny. Proto by se do hry mělo vrátit družstevní bydlení jako vhodná alternativa, s níž mají dobré zkušenosti ve Vídni, Berlíně a řadě dalších evropských metropolí.

Radní pražského magistrátu Hana Kordová Marvanová v minulých týdnech projekt družstevního bydlení představila, ale stalo se z toho politikum a tento chvályhodný návrh už v pondělí skončil pod stolem. Cesta družstevní výstavby je určitě správná, ale v českém prostředí je nutné vyřešit celou řadu úskalí. Proto jsme si dovolili některé problematické body popsat a navrhnout i možnosti, jak v Praze postupovat. Rádi bych o tom vedli věcnou diskusi, kde nikdo nebude uražen, že s tou myšlenkou nepřišel jako první.

Pokud budou bytová družstva správně ukotvena v právním systému, mohou přinést na trh levnější bydlení a pomoci velkým městům při získávání sociálních bytů a při rozvoji měst jako takových. V devadesátých letech politici, opojeni fenoménem vlastnictví, v zásadě nastolili směr „privatizace“ družstevních bytů jejich členy. Tato transformace také družstva infikovala trendem volných převodů členských i vlastnických práv za tržní cenu. Role družstva jako nositele levné služby se postupně, alespoň právě v Praze, vyprázdnila. Chceme-li to napravit, bude třeba propracovanějších projektů než ten představovaný, mám za to, že se neobejdeme bez speciální právní úpravy pro neziskovou družstevní výstavbu za pořizovací cenu vystavěného bytu.

Projekt radní Kordové Marvanové počítá s tím, že obec dá k dispozici družstvům pozemky. Nechce je ani prodat, ani jako majetkový vklad vložit, hodlá k nim zřídit právo stavby. V našem právním systému však platí zásada „vlastník pozemku je vlastník stavby“. Tím se také, byť za mnoho let, město Praha stane.

Družstevníci tedy získají „pouze“ právo stavby, ale družstvo, které stavbu zaplatilo, a jeho členové nejsou vlastníci stavby. Mají jen oprávnění mít stavbu na cizím pozemku. Dočasně drží práva „jako vlastník“ ale vlastníkem není.

Důležitým omezením práva stavby je právě jeho dočasnost. Právo stavby lze vždy sjednat nejdéle na 99 let. Po uplynutí sjednané doby právo stavby zaniká a stavba se stává součástí pozemku. Že je to v nedohlednu, je jen klam. Určitě se totiž již na začátku objeví problémy se zárukami u bank, s cenou úvěrů pro takto složitou právní konstrukci a nabízí se i další problémy.

Podle aktuálního návrhu chce Praha mít v družstvu část bytů k dispozici. Stane se tedy členem družstva? Jako právnická osoba by mohlo, ale může vlastnit pouze jeden podíl. Bude tedy spoluvlastníkem stavby? Klasikové říkají, že spoluvlastnictví je ďáblův vynález. Tedy též nikoli bezriziková cesta.

Vznikne řada zdánlivě marginálních problémů. Jak se bude hlasovat na schůzích družstva? Bylo by možné připustit odlišení váhy hlasu jako v akciové společnosti, ale proč tuto formu typickou pro kapitálové společnosti nezvolí magistrát rovnou? Jak má magistrát promyšlené přijímání členů? Vždy jen podle konkrétních projektů? Je doložitelné, že zájemce nemá vlastní bydlení a nepřekračují nějakou příjmovou hranici? A co když mají podíl v jiném družstvu, třeba též družstevní byt?

Člen prý má uhradit čtvrtinu ceny bytu, zbytek budou platit jako nájemné, což má družstvu sloužit jako prostředek pro platbu úvěru. Vzniká otázka, zda se bude v nájmu splácený úvěr přičítat k majetkovému podílu člena? Pokud ne, bude to nespravedlivý postup, který kritizují i soudy či ministerstvo spravedlnosti. Stane se z toho v zásadě výstavba za stejnou cenu bytu, jakou na trhu nabízejí developeři, jen s tím, že úvěr si nebere člen, ale družstvo. Takové družstvo by svého člena šidilo.

Je tu ještě argument o spekulativních nákupech. Družstvo opravdu vystaví byty za cenu nákladu výstavby, tedy o více než třetinu levněji, než je nabídka developerů. Jedno nejmenované družstvo v Praze to před časem zkusilo. Díky zákonem umožněných převodů práv k bytu tak většina členů svůj byt prodala ještě dřív, než byl dokončen, a to se ziskem právě oněch 35-40 %. Takové spekulaci může zamezit jen změna zákona, nikoliv pravidla stanovená magistrátem hlavního města.

Oceňujeme, že radní Kordová Marvanová s tímto tématem přichází. Praha však promarnila příležitost se o věci bavit a projekt hodila pod stůl. Místo toho je potřeba podrobnější přípravu, bohužel budeme potřebovat upravit problematiku změnou zákona.

Družstva byla a jsou doposud jednou z nejbezpečnějších korporací u nás. Bez úpadků, insolvencí. Věříme, že budou hrát významnou roli i ve výstavbě domů a bytů. A spoléháme též na aktivitu lidí, kteří v družstvu naleznou perspektivu, jistotu domova, bez jakéhokoliv omezení. Chceme tento program prosazovat jako přirozenou ideovou výbavu sociální demokracie.