Pro čtenáře, které zajímá, jak se Praha rozvíjí, a co se v Praze staví, přináší první text mého blogu v několika dílech mé osobní svědectví, zkušenosti a také vzpomínky členů týmu, který Tančící dům na Rašínově nábřeží koncipoval a zrealizoval.

Nejdříve se stručně představím – kdo jsem a proč mám přístup k autentickým informacím.

Jmenuji se Paul Vincent Koch a od roku 1990 jsem 20 let nesl spoluzodpovědnost za investiční činnost do nemovitostí a do měst velké nadnárodní korporace ING v několika členských zemích EU. Po pádu Berlínské zdi v roce 1989, jsem pracoval v Maďarsku, Československu, Itálii, Polsku a naposled ve Francii.

Jedním z mých prvních úkolů bylo v těchto zemích sestavit týmy, které by naši investiční činnost realizovaly. Za tímto účelem jsem musel nalézt kolegy, kteří by byli schopni a ochotni aplikovat naší tehdejší investiční filozofii. K tomu se později vrátím, protože to je evidentně jeden z hlavních důvodů, proč byly tenkrát, více než dnes, realizovány projekty nadprůměrné kvality. Jedná se zde o charakteristiku investiční politiky institucionálních investorů v posledním desetiletí dvacátého století.

Pro správné chápání rozvoje měst a pro vznik soudobé architektury je zásadně důležité znát charakteristiku a investiční filozofii investorů. Jako v každém řemesle ať je to truhlář, učitel, lékař nebo astrofyzik, existuje celkový rozsah jejich schopností a vlastností, od těch špatných přes dobré a středně dobré, až po ty nejlepší. Totéž platí pro investory ale také pro developery. K tomuto příslušnému ohodnocení řemesel – investor a developer se vrátím později.

Vzhledem k tomu, jakým způsobem se v minulých dvou desetiletích rozvíjela Praha, byla moje původní intence proč si založit blog, nabídnout naše zkušenosti s rozvojem Prahy v letech 1990-2002 a snažit se odhadnout proč to tenkrát šlo snadněji než dnes. Chtěl jsem za tímto účelem také použít svoje znalosti z rozvoje architektury a měst, které jsem získal od roku 1975 v 15 zemích kde jsem učil a pracoval. Znalosti a později zkušenosti jsem získal díky tomu, že jsem v roce 1981 vystudoval přístavní stavitelství a planologii na vysokém učení technickém TU Delft a získal titul inženýra. Doplnil jsem to v roce 1997, studiem financování rozvoje měst a získal titul MBA na univerzitě v Amsterodamu. Toto vzdělání mi umožnilo práci na exponovaných místech soudobého urbanismu, a to jak pro veřejně právní, tak pro soukromé investory.

Své mládí jsem strávil v Praze a v 18 letech maturoval na Akademickém gymnáziu ve Štěpánské ulici. V roce 1968 jsem odešel žít do Holandska za svým otcem.

V roce 1989 a v letech po pádu Berlínské zdi jsem věřil, že když v Praze uplatním některé své znalosti ve prospěch města, že tím snad splatím pomyslný dluh, který jsem vůči Československu cítil. Měl jsem v podstatě až do roku 2020, vůči Praze takový zvláštní pocit, že jí něco dlužím. Nevím, jestli moje intence založit blog stále spadá pod potřebu něco užitečného pro Prahu udělat, ale zřejmě nejsem schopen se tím nezabývat.

Dnes si myslím, že některá moje svědectví a zkušenosti by také dobře mohly přispět k vysvětlení rozdílů v rozvoji Prahy v letech 1990-2000 a jejím rozvojem v minulých 22 letech. Informace, které bych chtěl ve svém blogu nabídnout, by tím snad mohly přispět profesionálním zájemcům k debatě o rozvoji Prahy, ale také pro občany města, k rozvoji jejich bydliště. Vznikla-li by taková debata a snad by mohla inspirovat ty generace, které se v budoucnosti dále rozvojem města budou zabývat. Doufám, projeví-li čtenáři o ně zájem, že se časem k těmto tématům budu moci vrátit.

Rád bych v budoucích textech popsal základní principy developerského řemesla tak, aby developer, který se těmito principy bude řídit, nevytvářel a nerealizoval jen projekty přitažlivé svou rychlou výdělečností ale zejména také svou sociálně ekonomickou, urbanistickou a architektonickou kvalitou zaručující růst jejich finanční hodnoty v čase.

V Praze jsem v letech 1990-2002 zakoupil pozemky a vedl realizace řady projektů. V Praze 5 - Zlatý Anděl (smíšený projekt nad stanicí metra Anděl), v Praze 6 - obytné projekty v ulicích De Gaulla a Terronská, v ulici Pod Kaštany – Villa Bianca, a dále v Praze 6 - Na Hanspaulce, obytný projekt v ulicích Na Míčánce, Hanzelkova, Štiplova, a na konec, v Praze 7, rekonstrukci Holešovického pivovaru.

Nyní se však chci zabývat výlučně Tančícím domem.

Proč?

Protože, před nedávnem, 17. 9. 2022, zemřel architekt Vlado Milunić, český partner amerického architekta Franka Gehryho, design-architekta budovy Tančícího domu.

Je to smutná příležitost začít sérii textů pro můj blog svědectvím a vzpomínkami na to, jak jsme v Praze v roce 1996 slavili realizaci a dostavbu Tančícího domu. Vlado zemřel a s ním odešel kamarád, svědek, a zvláštní a osobitý druh parťáka v poměrně malém týmu, který tento dům realizoval. Byl to tým, který dům koncipoval, zakoupil parcelu, na které dům vznikl, vypracoval úplně nový architektonický návrh, získal všechna potřebná administrativní povolení, před-pronajal všechna podlaží tak, aby se investice vyplatila, zorganizoval výběrové řízení na stavební firmu, dohlížel, koordinoval a občas dokonce i vymýšlel, na staveništi a v panelárně, jak stavbu realizovat, vše zaplatil a v neposlední řadě se zasloužil o to, že ředitelství investora investici a realizaci schválilo. Tento tým nakonec dům nechal kolaudovat a slavnostně jej otevřel.

Vlado v tomto relativně přísně a striktně zorganizovaném týmu vždy trochu fungoval jako jakýsi volný elektron, který jako by v orbitu oblétával jeho jádro. Tato jeho relativní svoboda mu umožnila často hrát vlastní noty, což se nakonec pro projekt a jeho schválení příslušnými úřady ukázalo být dobře. V popisu tohoto týmu, nesmím zapomenout také jmenovat všechny dámy z naší administrace a výpočtového týmu, bez kterých by naše práce tzv. „šéfů“ nevyústila nikam.

Důležitým detailem je metoda, jak utvořit kvalitní tým. V Československu jsme tento tým v letech 1990-1992, krok po kroku, sestavili spolu s Pavlem Satoriem, spolužákem z Gymnázia ve Štěpánské, který byl mým alter ego, při zakládání a registraci developerského a investičního podniku, nejprve pro NN Vastgoed (Nationale Nederlanden Real Estate) a posléze, po fúzi NN s NMB a s Post Bank, pro ING Real Estate.

Náš původní úkol byl v Praze identifikovat a prověřit vhodné a z investičního hlediska slibné stavební lokace, kde by náš podnik mohl investovat. Pro investora byl hlavní cíl těchto staveb realizovat takové investice do nemovitostí, které zaručovaly potřebnou dlouhodobou finanční návratnost pro životní pojišťovnu a posléze pro investiční skupinu ING. Pro výběr těchto lokací jsem uplatnil nevšední specifický přístup založený na zkušenostech z mé desetileté urbanistické praxe v městské obnově v Rotterdamu, doplněný komerčními znalostmi, zkušenostmi a radami mých starších nadřízených Renseho Mandema a Jana Scheere o respektování endemických vlastností některých již v historické minulosti úspěšných lokací ve městě. V některém z dalších textů mého blogu se o této metodě podrobněji zmíním. Nejdůležitější moje motivace byla však udělat něco pěkného, co by do města pasovalo. S jistým odstupem si dnes uvědomuji, že velkou roli tenkrát hrála, viděno čistě z investičního hlediska, veliká sympatie mých nadřízených pro rozvoj v zemích střední Evropy, po pádu Berlinské zdi. V tomto přístupu nemalou roli však také hrálo úžasné charisma prezidenta Havla.

Již velmi brzy se ukázalo, že bude zapotřebí k tandemu Satorie – Koch přidat právníka znalého specifik českého právního prostředí a zákonů v oblasti realizace nemovitostí. Díky mým kontaktům s nizozemskými daňovými poradci jsme se seznámili a několikrát sešli s českým právníkem Vladimírem Jablonským a rychle pochopili, že jsme v něm našli spolehlivého a výjimečně šikovného parťáka. Takže už od roku 1992 se jádro našeho českého týmu sestávalo ze 3 lidí: Vladimír, Pavel a já. Vladimír a Pavel pátrali po vhodných pozemcích a jejich majitelích, společně jsme hodnotili jejich přitažlivost, a já jsem při tomto výběru trval na uplatnění výše zmíněného specifického přístupu k developmentu. Dále jsem udržoval intenzivní kontakty s mými nadřízenými v Holandsku, kteří chtěli mít jistotu, že jimi schválené investice budou odpovídat schváleným kritériím pro finanční návratnost a zároveň nepoškodí reputaci firmy.

Hlavním cílem NN a posléze ING bylo v novém Československu založit životní pojišťovnu a posléze i Banku. V podstatě mě původně Nationale Nederlanden – po pádu Berlínské zdi a po jmenování Václava Havla prezidentem republiky – vlastně zaměstnala jako svého investičního skauta v novém Československu. Bylo evidentní, že takovou práci jsem nemohl dělat sám a že jsem musel najít místní osobnosti, kterým bych mohl plně důvěřovat a které by dobře chápaly, jak fungovala republika po Husákovi.

Každý začátek je těžký. Kdo a proč investoval v Československu v letech 1990-1992, jak sestavil tým, který prověřil studií trhu, identifikací vhodných lokací, přípravou projektů pro stavební povoleni a závěrečnou realizací, jsem zde, v první části mého textu, popsal.

V dalších dílech tohoto seriálu popíšu podrobněji jak k tomu došlo, co byly silné a slabé stránky jejich práce, jaké byly příležitosti udělat něco hodnotného a co byly hrozby. Vždy budu v textu uplatňovat metodu tzv. SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities a Threats).