O tom, jak jsme identifikovali investiční lokace v Praze, kdo rozhodl o lokaci pro Tančící dům, komu a jak pomohl Vlado Milunić svým plánem a proč došlo k výběru Gehryho?

V roce 1991 jsme na žádost NN připravili pro naše holandské ředitelství výběr a popis pěti lokací v Praze, kde jsme věřili, že má smysl investovat. Tyto lokace byly tak příznivě umístěny že jsme byli přesvědčeni, že bude-li stavba prospěšná pro město, už i svým umístěním investorovi bude zaručovat, nejen dobré příjmy z nájmů, které budou přímo motivovat celkovou investici ale navíc endemickou kvalitou lokace a výhodnou přístupností svého umístění ve městě budou zaručovat v čase růst jejich finanční hodnoty.

Výsledkem našeho specifického přístupu k výběru lokací byly parcely, které jsme nabídly našemu ředitelství ke schválení: v Praze 5 to byla lokace Anděl, lokace Paroplavby (u železničního mostu), lokace na náměstí Kinských (bývalá kasárna), V Praze 2 to byla lokace v ulici Kateřinská a lokace na Rašínově nábřeží dnešního Tančícího domu.

Vědomě jsme se vyhýbali lokacím v Praze 1. Měli jsme pro to tenkrát velmi pádné důvody, o kterých se jednou v budoucnosti můžu zmínit.

Generální ředitel NN Vastgoed, André De Bock, se nechal přesvědčit o lokacích v Praze 5 nad stanicí metra Anděl a o lokaci Paroplavba. Trval však na tom abychom se zúčastnili tendru na prodej lokace na Rašínově Nábřeží. My jsme ho varovali, že z hlediska rizik a frekventovanosti této lokace, její kvalita je nejméně příznivá. De Bock s námi nesouhlasil a vysvětlil nám, že nás platí za to abychom tyto problémy vyřešili tak, jak požadují investiční kritéria NN Vastgoed. Zřejmě měl tenkrát větší představivost než my. Nám se sice lokace líbila, ale báli jsem se všech očekávaných problémů při projednávání architektonických návrhů, vzhledem k UNESCEM chráněné říční fasádě, od Jiráskova mostu až po most Palackého a další naše obava byla způsobena životaschopností městských funkcí, tj. bydlení, kanceláře anebo veřejné funkce, které by dům v těchto místech měl obsahovat a zastřešit. Také jsme zatím nevěděli, jak naložit s povinným parkováním.

Proto abychom byli schopni spočítat a nabídnout realistickou cenu v soutěži o zakoupení této lokace, bylo zapotřebí mít pro tuto lokaci architektonický návrh projektu. My jsme tehdy vždy počítali hodnotu lokace pomocí tzv reziduální metody. Což znamenalo odhadnout všechny náklady na realizaci budovy, odhadnout možné příjmy z pronájmů nebo z prodeje a hodnota pozemku vyplynula, při dané návratnosti projektu, jednoduše z této trojčlenky. Tehdy v Praze ještě neexistoval realisticky fungující trh nemovitostí a pozemků a ceny proto nebyly známy, a tudíž by nám tato metoda umožnila kupní cenu odhadnout a vypočítat.



To všechno bylo pouze možné, protože Vlado spolu s Havlem, oba byli sousedi této lokace, pro vlastní radost vymysleli program, který Vlado vypracoval do architektonického návrhu na pomyslnou budovu na této lokaci. Tato lokace byla po válce prázdná. Během posledních dnů světové války dům, který na lokaci stál, zasáhla jedna ze 7 amerických bomb které omylem spadly na město při bombardování průmyslových objektů. Od jedné z majitelek, starší dámy, jsme se dozvěděli, jak při bombardování byla doma a jako mladé děvče zůstala stát na malém trojúhelníkovitém kousku podlahy ve třetím patře budovy, který zůstal stát ve vnitřním rohu místnosti, zatímco celý zbytek budovy se zřítil dolů. Vzpomínala, jak přežila válku a v posledních jejích dnech zažila tohle nešťastné bombardování. A teď konečně, po více než 40 letech bývalého režimu a po restituci majetku, bude konečně moci pomoc svým dětem.

S Vladem jsem se seznámil v roce 1984 kdy jsem zorganizoval pro své kolegy urbanisty v Rotterdamu studijní cestu do polských, československých a maďarských měst. Vlado zajistil program pro Prahu. Jen o 6 let později, v roce 1991 jsem Vlada poprosil, aby mi svůj návrh zapůjčil, a já ho směl použít na výpočet nabídky kupní ceny. Slíbil jsem mu, že jestli tendr na zakoupení lokace vyhrajeme, že ho navrhnu našemu ředitelství jako architekta projektu. Vlado souhlasil, a svým souhlasem se vlastně stal jedním z členů týmu, který měl projekt protlačit administrativním řízením a realizovat finančně návratnou stavbu.

Naštěstí se podařilo výběrové řízení na prodej lokace vyhrát. O celkové řešení vyúčtovaní platby původním majitelkám se příkladným způsobem zasadil náš právník Vladimír. Lokaci jsme tedy zakoupili a bylo zapotřebí formulovat kupní smlouvu tak, aby majitelky, dvě dámy ve starším věku, byly schopny příjmy z této restituce předat svým dětem tak, aby převod byl smysluplný. Právní prostředí v ČR v těch dobách ještě nebylo zvyklé podobné transakce provádět. Díky překvapivým znalostem římského práva se Vladimírovi podařilo v jurisprudenci najít v minulosti stávající řešení přirovnatelné transakce, takže se prodej mohl zrealizovat tak jak si to majitelky přály. Kdyby Vladimír tuto právní formuli neznal a nepoužil, bylo pravděpodobné, že by nám lokaci vyfoukl před nosem konkurent a v budoucnosti stavěl on a ne my.
Po zdařilém zakoupení lokace, jsme se rychle vydali za těmi úřady, o kterých jsme tenkrát byli přesvědčeni, že jejich vydání přibližně 6 z potřebných více než 60 razítek, bylo nejdůležitější pro získání územního rozhodnutí (ÚR) a stavebního povolení (SP). Nebudu zde do detailu rozvádět, jak komplexní byla tenkrát administrativní procedura pro získání povolení cokoliv, kdekoliv v Praze stavět. Zdá se, že v dnešních dnech není o moc jednodušší. Co se však podstatně změnilo, bylo chování a jednání úředníků, kteří byli tenkrát zmocněni vykonávat příslušné funkce uvnitř těchto schvalovacích procedur.

Vydali jsme se na ředitelství ÚHAMP, na ředitelství úřadu pro ÚR, navštívili jsme Magistrát, Kancelář prezidenta republiky, Radnici Prahy 2, a obě instituce tenkrát se zabývající památkovou péčí. Lokace se nacházela ve velmi citlivém místě z hlediska památkové péče. Průčelí Rašínova a Masarykova nábřeží byla tenkrát chráněna UNESCO.

K našemu překvapení jen menšina pracovníků nesoucí zodpovědnost za tyto úřady byla pozitivně naladěna na Vladův projekt a neviděla důvod proč projekt neschválit. Bohužel, většina nás varovala, že budeme-li pracovat s Vladem na jeho projektu podstoupíme velké riziko, že tento projekt nebude schválen a neobdrží kladné vyjádření od památkářů a ani od úřadů zabývajících se ÚR a SP.

To byla pro mého zaměstnavatele z hlediska investičních rizik naprosto nepřijatelná situace, kdy hrozilo, že obnos, který jsme zaplatili za zakoupení lokace se stane finanční ztrátou. Problém byl v tom, že jsme neměli možnost a ani čas, situaci řešit diskusí s příslušnými úřady. Zdálo se, jak je možné se dočíst v Bibli, že „doma se člověk jen velmi nesnadno může stát prorokem“.

Jak tedy dodržet slib který jsme Vladovi dali? Vyhrajeme-li tender na parcelu že bude architekt našeho projektu?

Řešení jsme našli v USA, kde, když si klient vybere architekta z východního pobřeží, ale chce stavět na západním, rozdělí se zodpovědnost mezi architekty tak, že design architekt, jehož architektonický návrh si klient přeje, návrh vypracuje a tento návrh bude na západním pobřeží, v těsné spolupráci s design architektem, realizovat tzv exekutivní neboli, místní architekt.
Tento přístup, abychom náš slib mohli splnit, jsme tedy také navrhli Vladovi. Design architekt by byl někdo ze západního světa a exekutivní architekt by byl Vlado. Vlado souhlasil. Upřímně řečeno, co mohl dělat jiného.

Postrašeni touto první zápornou reakcí pražských úředníků, jsme tedy trochu opatrnicky volili výběr ze zkušených, a více méně proslulých, architektů ze „západu“. Některá jména jsme prodiskutovali s několika tehdy významnými úředníky v Praze a začali tyto architekty kontaktovat.

Jak se nám nakonec přece jen podařilo dodržet slib který jsme Vladovi dali a k čemu to vedlo se dozvíte v dalším díle. Popíšu a vysvětlím, jak došlo ke spolupráci a přátelství mezi Vladem a Frankem a doufám, že z textu jasně vyplyne, jak vznikl tento pozitivní a veselý, pro Českou republiku úplně nový druh spolupráce mezi dvěma architekty, a jak fungoval.